八月综述

均价连续上涨，成交回落

楼市传统“金九银十”前夕，世联EVS存量住宅8月份加权均价达到23,495元/㎡，环比名义上升0.51%，突破了2018年9月的高点。疫情期间全球流动性泛滥，部分热点城市住宅表现出天然保值的功能，价格指数环比连续五个月上升。

存量住宅成交量有所回落，在可连续获得官方数据的城市中，本月销售面积环比下跌4.9%。其中一线城市上升3.9%，二线城市下跌6.3%，三四线城市下跌25.3%。下表源自:华创证券

房企在6月份集中冲量之后推盘有所减少，8月新建商品住宅销售环比继续回落，但行业景气度惯性延续，销售表现好于去年同期（+16.6%）。8月份新宅销售环比下跌1.0%，其中一线城市上升16.5%，二线城市下跌5.4%，三线城市上升1.7%，四线城市下跌0.8%。下表源自：华创证券

随着土地调控政策收紧，叠加政府加强房企的融资监管趋严，各大房企着手于降低资产负债率，土地市场大幅降温。8月份居住用地成交继续缩水，土地规划建筑面积环比下跌21.9%，出让金总额环比下跌24.6%。宁波本月出让居住用地29宗，成交总额378.5亿元，荣膺全国城市出让金榜单首位。上海、武汉、北京分别揽金307.9亿元、244.0亿元、186.8亿元，分列第二至第四位。

均价环比

上涨城市数量小幅下降

在世联评估高频跟踪的46座重点城市中，存量住宅均价环比上涨城市有31座（环比减少３座），下跌城市有8座，另有7座城市均价基本持平。本月深圳迎来经济特区40周年大庆，住宅市场表现耀眼，带动大湾区东莞、惠州、珠海市场明显热起来。

本月环比涨幅居前的城市为东莞（1.9%）、深圳（1.9%）、宁波（1.3%）、惠州（1.0%）及贵阳（1.0%）。

环比跌幅居前的城市为温州（-0.8%）、济南（-0.6%）、太原（-0.4%）、福州（-0.2%）及重庆（-0.2%）。

均价同比

下跌城市数量趋势性上升

8月份同比上涨城市有18座，下跌城市有28座（环比增加2座），下跌城市数量趋势性上升。

本月同比涨幅居前的城市为东莞（29.0%）、深圳（16.6%）、宁波（10.8%）、苏州（7.0%）及沈阳（5.7%）。

同比跌幅居前的城市为烟台（-8.1%）、常州（-6.4%）、济南（-6.2%）、青岛（-5.5%）及三亚（-5.2%）。

市场展望

价格平稳，成交略降

8月份全国房地产政策骤然发出收紧信号，中央针对城市调控及房企融资密集召开工作会议，行业的监管全面升级。

8月20日，中央召开房地产企业座谈会，剑指房企资金监测和融资管理，明确提出资产负债率、净负债率、现金短债比“三道红线”融资新规，让过度利用杠杆扩张的房企带上紧箍圈。融资收紧将使房企债务压顶，资金链压力骤升，促使开发商辗转腾挪加速销售。

8月26日，中央召开部分城市房地产工作会，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市代表参会。会议要求，切实落实城市主体责任，要坚持精准施策，确保三稳政策目标，坚决遏制投机炒房。落实省级监控和指导责任，加强对辖区内城市市场监测和评价考核，确保城市主体责任落到实处。

风起于青萍之末，房价更多是信贷泡沫的滥觞。银保监局主席称：房地产是威胁金融安全最大的灰犀牛，这一表态也是这波政策的风向标。在最近一段时间，国家火速升级对资金的监管，努力降低楼市的资金杠杆率，精准引导资金进入实体经济。“房住不炒”引导回归居住属性，夯实房地产的压舱石作用，调控决心毋庸置疑。

预计下半年存量住宅市场呈“价格平稳，成交略降”态势，住宅均价在政策微调中箱体运行。

EVS数据大公开

全国代表城市存量房价变化

本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击【转载须知】查阅转载规则。