▼前言

据媒体公开报道，近日，杭州、上海、成都多地长租公寓相继发生商家跑路事件：8月27日，杭州长租公寓“友客”曝出有人交了2万多元房租，中介拿钱跑路；8月29日，杭州长租公寓“巢客”“爆雷”；上海长租公寓“岚越”在浦东的办公室也在一夜之间人去楼空；近日，广州一家名为城璞的长租公寓再度“爆雷”，引发公众对长租公寓市场的热议。

据公开报道，2019年全年，长租公寓至少有五十多家出现问题，其中资金链断裂及跑路的共有四十多家。进入2020年，疫情“黑天鹅”更是让房屋租赁市场雪上加霜。

“高收低租”、“长收短付”经营模式埋隐患

据调查，相继“爆雷”的几家长租公寓平台都有一个共同的经营模式：“高收低租”“长收短付”，即支付房东租金高于租客租金、收取租客租金周期比付给房东房款的周期长。有的长租公寓以较大的优惠力度吸引租客年付，收取租金后却按月支付给房东。前几年长租公寓行业快速发展，很多热钱涌进租赁行业，在租金上涨过程中，有些企业为抢房源，导致收房价格过高。另为了加快住房租赁平台的资金回笼速度，降低企业的资金压力和融资成本，“租金贷”作为一种金融工具，其本身目的在于缓解租客的租金支付压力，随着一些长租公寓平台规模快速扩张，“租金贷”用途被逐步异化。这种模式下就出现了一些恶意“高进低出、长收短付、圈钱跑路”为目的的从业者，对租赁行业产生较大影响，拉低整个行业信誉值。

“租金贷”背后租赁企业融资困境

由于前期包租、装修及运营的投入成本较大，很多长租公寓企业开始使用金融杠杆，形成以“租金贷”为主的周转模式。“租金贷”占比偏高，背后反映出长租公寓行业“缺钱”的窘况，也因此折射出行业当前面临的融资形式单一、融资难问题。长租企业的融资难点主要体现在两个方面。第一，该类企业普遍缺乏有价值的抵押物，无法获取大额银行贷款；第二，该类企业普遍净资产规模较小，收入存在较大不确定性，无法满足公司债券发行的基本要求。

行业如何扭转窘境？

01/ 租赁资金监管，助推优胜劣汰

租赁资金监管即房屋租赁企业要向房东支付的租金以及向租客收缴的租金、押金和利用租金贷获得的资金等租赁资金，均应缴入租赁资金专用存款账户管理。按照这种规定，不仅可以避免预付的租金被挪为他用，如果一旦平台跑路，租客和房东还能通过第三方账户来弥补自己的损失。

随着各地逐步推进资金监管制度，一方面会倒逼住房租赁企业去提高经营合法性和合规性，严禁长租短付、高进低出，以及违规使用租金贷的行为，来健全企业内部管理制度，不合规的企业也会逐步淘汰；另一方面，租金监管也提高了住房租赁企业经营的门槛，企业不再盲目进入，也加剧了优胜劣汰，行业集中度会进一步提升。“企业有门槛，进入有规则，才是一个成熟的行业。”

02/ 去杠杆化，长租公寓将回归精细运营

前几年，大量资本进入长租公寓行业，不少企业建了很多模型，试图靠现金流、资金运作赚钱。实际上，靠金融逻辑来理解长租公寓行业就跑偏了，行业需要去杠杆，回归住房租赁行业的本质，而公寓企业具备服务和运营能力，其价值就来自于租金差及后期服务，并非来自资本运作。

近期资金监管加速，未来可能不仅要求企业整体杠杆降下来，还要求自有现金有一部分受到监管，自然会产生去杠杆的效果。去杠杆化的确有可能会对部分高杠杆企业带来较大的挑战，但行业长期向好的发展趋势不会改变，未来长租行业会进入一个有序发展阶段。行业去杠杆是必然的过程，长租公寓企业必须丢掉幻想，回到现实中来。因为长租公寓本身就是高投入、长周期回报、运营重，且盈利模型较为简单的生意。“去杠杆”短期可能带来阵痛，但长期是好事，可以提高行业门槛，清除对行业产生负面影响的企业，保障行业的信誉，此外，可校正此前较激进企业的相关做法和运营策略，将其拉回至正常轨道上，把重心回归到运营和服务上。

长租公寓未来是万亿市场规模，目前出问题的企业仅是从业者中很小一部分，大部分企业经营向善，只是过去在发展过程中，在制定策略、打法上有所跑偏。只有推动政策监管，才能让行业找到更加健康的方向。