数据概述

新房住宅成交市场与上月相比略有增长。9月新房住宅成交8,605套，环比上升7.68%；成交均价为57,005元/平方米，环比上涨1.77%。

9月存量房成交市场相较于上月来说更为活跃，9月存量房成交套数为31,186套，环比上涨4.21%，成交均价为49,571元/平方米，与上月基本持平。

新建住宅市场

住宅新房供应

本月住宅供应市场有明显增长。从上海商品住宅新增供应套数和面积角度来看，9月，商品住宅供应面积为110.68万平方米，环比上升17.16%，供应套数为10,248套，环比上升17.93%。从区域分布来看，本月嘉定区供应面积拔得头筹，供应面积为16.94万平方米，套数为1,625套。总体而言，6、7月份供应持续低位，市场处于蓄水状态，是导致上月及本月供应大幅上升的主要原因。

新房供应明显上升，上海郊区例如南汇区、金山区、松江区、青浦区成为新房主要供应区域。

住宅新房成交

新房住宅成交市场与上月相比略有增长。9月新房住宅成交8,605套，环比上升7.68%；成交均价为57,005元/平方米，环比上涨1.77%。成交区域方面，浦东新区新房住宅成交套数拔得头筹，为1,106套，成交均价为71,101元/平方米。上海楼市9月成交量的上升主要有两方面原因，一是市场供应起到支撑作用；二是最近两月上海土地市场出现升温，较高的溢价率催促买家赶紧入市。

本月上海住宅成交市场回升，浦东新区新房成交市场较为活跃。

住宅新房存量及去化

9月，各区商品住宅存量共计728.29万平方米，存量套数为58,126套，存量面积去化时间为10.7月，相较于8月，各区住宅存量面积和存量套数略有增加，去化时间保持不变。截至9月底，商品住宅库存集中于奉贤、浦东新区、青浦、南汇等区。其中，奉贤存量最多，以95.11万方居各区域之首，占全市存量的13.06%，青浦区以68.59万方位居第二。

奉贤、浦东新区、青浦、南汇等区的商品住宅存量持续居区域前列，各区住宅存量面积和存量套数略有增加，外环以外新房存量充足。

存量市场

存量住宅市场

9月存量房成交市场相较于上月来说更为活跃，9月存量房成交套数为31,186套，环比上涨4.21%，成交均价为49,571元/平方米，与上月基本持平。其中上海市核心区域黄浦区的成交均价依然保持最高，为85,017元/平方米，成交套数仅为906套。而浦东新区成交套数依然为最高，达7,939套，占比25.46%。

9月存量房成交市场活跃，成交套数较8月有所增加，成交价格维持在稳定的水平。

【房价概述】

基于世联评估和世联EVS的房价数据，我们对上海市2020年9月份二手房房价及走势进行市场监测,9月上海存量住宅均价为4.96万元/㎡，与8月价格小幅上涨；16个行政区里，6降10升，挂牌价格微涨。

【成交分析】

9月二手住宅成交量31186套，环比上涨4.2%，同比上涨45.2%，成交面积环比上涨3.1%，成交金额环比上涨8.0%。2020年第三季度初上海二手住宅交易市场交易量有所回升，市场呈“价格稳定，成交平稳”态势。

【结构占比】

本月70平米以下的刚需小户型物业（一房或是小两房）套数市占率为41.66%,较上月无明显变化，70-90平米户型套数占比为26.02%，90-120平米户型套数占比为18.03%，刚改类型物业本月结构调整相对明显，大户型如150-200平米、200平米以上户型本月占比基本与上月持平。

【环间结构分析】

绿色标注表示环比下跌 红色标注表示环比上升 黑色标注表示环比持平

横向来看，各类物业成交占比调整明显，各环间70-90平米物业均有明显上调趋势，而小于70平米成交均有所下降；另外，在外郊环间，70-90平米占比最高。

【区域统计】

据数据显示，本月上海16个行政区中，涨幅前三分别为杨浦区（涨幅29.68%）、黄浦区（涨幅20.40%）、长宁区（涨幅13.04%），全市波动平均幅度为4.55%。

【板块统计】

从套数top10板块的成交数据来看，浦东周康板块、闵行浦江板块及浦东三林板块位列前三；从金额top10板块的成交数据来看，成交金额最多的是徐汇区徐汇中心。

【楼盘统计】

从套数top10楼盘的成交数据来看，刚需改善型物业占据大部分成交，美罗家园依旧占据前三；金额top10楼盘的成交数据来看，全线楼盘成交金额最高的是联洋版块的东和公寓，同时也是成交套数最多的楼盘。

存量商办市场

写字楼市场9月成交量环比下降14.10%，成交套数792套；商铺成交套数420套，环比上涨15.07%，9月份商铺市场成交呈现回温状态，办公市场呈现下降状态。

【成交结构占比】

办公楼成交套数占比外郊环间占有率达到43.69%，较上月有有所下降，内环以内与郊环以外的占比与上期基本持平；商铺成交绝大部分分布在外郊环间，占比为47.80%，内中环间占比最少，仅为2.33%。

【行政区业态分布】

商铺成交套数排名前三分别为嘉定区（成交111套）、宝山区（成交50套）、浦东新区（成交45套），和上期排名未有变化；办公楼成交套数排名前三分别为嘉定区（成交114套）、浦东新区（成交103套）、松江区（成交86套）。

板块方面，本月松江松江新城板块在套数上依旧稳居前五，成交57套，版块成交套数排名第二位，静安区不夜城板块成交金额排名第一；楼盘方面，成交套数最高的是宝山区的长安大厦，成交金额最高的为上期未成交楼盘保利国际中心。

商业市场套数top5中，宝山淞南高境板块仍旧占据排名前五中，成交套数排名第一的为嘉定区真新版块，金额top5中则是黄浦区黄浦滨江版块排名第一；楼盘方面成交金额排名第一的是上期未成交的融创外滩壹号院、泛海国际，总成交金额11130万元，成交套数方面，上海东方汽配城排名第一，总成交套数37套。

住房租赁市场

2020年9月上海住房月租金相比上月有所增长，月租金为75.06元/平方米•月，租售比为1:660。各城区租金差异较为显著，其中，黄浦区月租金最高，为119.4元/平方米•月，其次是长宁区，为105.96元/平方米•月，而奉贤区月租金仅26.50元/平方米•月。

租房市场的租金略有上涨，证明上海的租房需求量依然很大，未来租赁市场依旧火热。

土地市场

土地供应

2020年9月上海土地供应一览表

从供应土地面积来看，9月份上海的土地市场有所回升。本月供应土地以中小面积为主，土地总面积为197.78万平方米，与上月相比上升76.94%。本月共推出36宗土地（不含保障房），其中居住类用地共推出11宗，供应面积39.56万平方米，占比20%；商服类用地推出14宗，供应面积31.81万平方米，占为16.08%；另有其他用途用地11宗，占比63.92%。从供应区域来看，本月浦东新区供应宗地数夺得榜首，共推出土地达12宗。

总体来看，政府供地节奏明显加快，竞买人数扩大、自持比例取消、资金冻结期调整等土拍规则修改后，土地市场明显转热。

本月土地供应市场有所回温，浦东新区成为主力供地区域。

土地成交

2020年9月上海土地成交一览表

从成交面积来看，9月土地成交市场有所回升，成交土地面积（不含保障房）为192.57万平方米，与上月相比下滑47.46%，基本无溢价率。本月有30宗土地成交（不含保障房），其中居住类用地共成交7宗，成交面积32.67万平方米，占比16.97%；商服类用地成交10宗，成交面积27.79万平方米，占为14.43%；另有其他用途用地13宗，占比68.60%。从成交区域来看，本月浦东新区成交宗地数夺得榜首，共成交土地达17宗。

本年“金九”略显沉闷，土地成交以其他用途用地为主，居住类用地成交数量较少，不过值得期待的是，从土拍规划来看，土拍战火有望于10月重燃。

本年“金九”略显沉闷，浦东新区土地成交拔得头筹。

▽明星地块

47.25亿元成交，总价第一：上海诚卫兴置业发展有限公司以47.25亿元竞得宝山区杨行镇BSPO-0501单元YH-B-1-01-06地块(“城中村”改造项目-杨行镇老集镇) ，成交楼板价20,041元/平方米。从位置上看，该地块位于轨交1号线富锦路站与友谊西路站中间位置，但是距离富锦路站直线距离为585米，距离友谊西路站直线距离766米。根据规划，宝山区杨行镇B单元（包括BSPO-0501单元、BSPO-0502单元）都为宝山城中村旧城改造规划区域。

杨行体育中心项目（在建）位于规划五路以东、盘古路以北、江杨北路以西、规划一路（湄浦河）以南。项目将打造一处配备有全民健身运动空间，可承办一般中、小型体育赛事以及国际和国内级别乒乓球单项赛事的综合性体育场所。

土地成交与供应

9月，从建筑面积角度来看，土地供应市场及成交市场均有所回升。9月供应建筑面积451.31万㎡，环比上升104.19%，同比上升45.27%；成交建筑面积为221.02万㎡，环比上升36.34%，同比上升26.02%；土地成交金额与上月相比却有所下降，为162.37亿元。继6月以来土地成交及供应量连续三月下滑趋势得到扭转，同时从土拍规划来看，土地市场有望于10月继续升温。9月，土地成交与供应市场有所回温，整体呈现出供过于求的态势。

土地市场小结

近几年大量房企的发展重心聚焦一二线城市，并且不少房企把总部迁至上海，上海土地市场的竞争依然相当激烈。我们可以看到，前三季度龙头房企土地市场的补仓动作不明显，不排除四季度加大投入的可能。

具体来看，上海土地成交溢价率重现，政府供地节奏明显加快，竞买人数扩大、自持比例取消、资金冻结期调整等土拍规则修改后，土地市场明显转热的趋势十分明显。同时，房企拿地的积极性愈加高涨，对优质地块的争夺势必会更加激烈，溢价成交可能会成为常态。