政策速览

宏观速览

GDP及房地产业增加值增长情况

（当季值）

数据来源：国家统计局

2019年，我国GDP累计达99.1万亿元，比上年增长6.1%，实现年初预期增长目标。人均GDP70,892元，比上年增长5.7%；全国居民人均可支配收入30,733元，实际增长5.8%。从当季值（不变价）来看，四季度GDP环比增速1.5%，同比增长6.0%，与上季度持平，连续18个季度在6%~7%区间运行。在世界经济复杂多变和外部风险加剧的大背景下，国内经济运行总体稳中有进，增速保持在合理区间，显示出强大韧性。

2019年，我国房地产业增加值累计约7.0万亿元，对GDP的贡献为3.5%，同比增长3.0%，在服务业中增速偏低。从当季值（不变价）来看，四季度房地产业增加值同比增长2.5%，增速较三季度出现回落，年底翘尾之势微弱。

受新型冠状病毒感染肺炎疫情影响，2020年一季度全国经济增速和房地产业增速明显放缓。随着全国统筹推进疫情防控和经济社会发展，生产经营活动正在逐渐恢复，但国外疫情的外部性影响需持续关注。

三大需求对GDP增长贡献

（%，累计值）

数据来源：国家统计局

2019年，我国社会消费品零售总额约41.2万亿元，同比增长8%，最终消费支出对经济增长的贡献率为57.8%，拉动经济增长3.5个百分点，连续六年成为拉动经济增长的第一引擎。而资本形成对经济增长的贡献率为31.2%，拉动经济增长1.9个百分点。2018年以来，国家在促投资补短板、优化营商环境、推进对外开放等方面不断加大政策支持力度，投资总体保持平稳增长态势，但对经济的带动作用表现不稳。受新冠疫情影响，外部经济环境持续恶化，预计上半年出口将受到抑制，特殊时期稳定内需是推动经济增长的制胜法宝。

房地产行业投资情况

2020年开年，受新冠肺炎疫情冲击，固定投资及房地产投资出现断崖式下挫。1-2月份，全国房地产开发投资10,115亿元，同比下降16.3%。其中住宅投资7,318亿元，下降16%；办公楼投资550亿元，下降17.8%；商业营业用房投资979亿元，下降25.6%，降幅最大。

2020年房地产行业投资结构

数据来源：国家统计局

从区域来看，东部地区（含京沪苏浙粤等10省市）房地产开发投资6,308亿元，同比下降12.5%，由于各界应对得当且经济长期增长基本面依然存在，因此受疫情影响最小。而中部地区（含晋徽赣豫鄂湘等6省）投资1,731亿元，同比下降25.9%，鉴于湖北此次遭受重创，全面恢复生产需要更长时间，整个中部地区降幅最大。

2020年1-2月份，房地产开发企业土地购置面积1,092万平方米，同比下降29.3%；土地成交价款440亿元，下降36.2%。

商品房销售与景气指数

数据来源：国家统计局

受困于新冠疫情，全国多地房企线下销售渠道限时关闭，商品房销售进入“速冻”模式，2月中下旬才部分放开。2020年1-2月，销售额累计约8,203亿元，下降35.9%；销售面积累计约8,475万平方米，同比下滑39.9%。在细分市场上，住宅、办公楼和商业营业用房都难逃下滑厄运，销量下降30%-50%左右。不同区域的销量也全线下滑，中部地区降幅最为显著，而东部地区的抗跌性最好，销量降幅与疫情的严重程度基本正相关。

为修复新冠疫情对经济社会的影响，中央层面积极营造平稳宽松的宏观环境，但坚持“房住不炒”定位不变，地方层面灵活因城施策，出台多项复工复产政策。政策效果逐渐显现，市场信心仍在，房地产行业仍处于适度景气区间（95~105）。

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存量住宅市场

EVS数据大公开——3月全国代表城市住宅存量房价变化

数据来源：世联EVS数据平台

世联EVS重点城市存量住宅3月份加权均价为22,969元/㎡，环比名义微跌0.13%，基本持平。3月份均价也一定程度上受到网签滞后的影响，这些房子在线下已经签约，价格早已锁定，无法及时网签备案。

3月份，主要城市住宅市场成交基本恢复正常水平。在可连续获得官方数据的样本城市中，存量住宅成交全线回升，销售面积环比上升424%。其中一线城市上升201%，二线城市上升724%，三四线城市上升424%。成交量回升表明市场信心正在恢复，积攒的置业需求相继释放，供需渐趋于平衡。

在国内新冠疫情逐渐得控制之后，市场焦点从疫情过渡到未来经济的预期，新建商品住宅市场按下复苏键，3月份销售环比反弹305%。其中，一线城市上升125%，二线城市上升317%，三线城市上升675%，四线城市上升350%。

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资产证券化市场

2012年 - 2020年3月资产证券化市场发行金额年度图

数据来源：世联数据平台

资产证券化市场发行金额月度图

数据来源：世联数据平台

2020年初，适逢春节长假，全国又遭遇新冠肺炎疫情，资产证券化市场也遭受一定冲击。部分企业资金压力加大，存续期的资产证券化产品短期会受到一定影响，但考虑到央行、财政部、证监会、银保监会等多部门，湖北、广东、浙江等多地政府，陆续出台各种支持企业复工复产的政策，包括金融支持、税费减免、租金减免等，随着疫情逐步得到控制，资产证券化市场将再次焕发活力。

2020年一季度累计发行334 单，总计4,119 亿元，较去年同期分别增长27%、9%。3月份共计发行127单、1,747亿元，同比去年数量增长17%、金额缩水12%，环比均大幅上涨。其中，菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储2020第一期ABS计划作为境内首单可扩募REITs成功实现扩募，扩募发行规模8.85亿元，发行利率3.58%。CMBS产品发行4单，总计 97.1亿元，基础资产包括“城中村”改造长租公寓、分散式“写字楼+住宅底商”、旅游目的地、仓储物流等。此外，多单疫情防控ABS产品迅速落地，如信达信润2020年第一期1号ABS计划（99.92亿元）、兴银2020年第二期疫情防控信贷ABS（36.56亿元）。

2019年，世联评估共服务成功发行资产证券化产品39单，其中不良资产证券化4单全部参与服务，市场参与排名领先。2020年，为共同抗击疫情，世联评估率先开启线上评估模式，将一如既往为各类客户提供市调、物业估值、现金流预测、股权评估等服务，为项目成功发行、客户顺利融资、市场规范发展都贡献专业力量。