借REITs东风,我国产业园优质资产养成建议
文章摘要: 经历多年发展,中国的产业园区已形成各有千秋的创新发展思维与路径。如今,产业园区已成长为经济发展、产业升级、社会改革的一柄利器,随着基础设施公募REITs这把利器锋锐地切入,旧的肌体、组织、机制、人力、资本、资源、资产都将面临着打破重组的局面。

经历多年发展,中国的产业园区已形成各有千秋的创新发展思维与路径。如今,产业园区已成长为经济发展、产业升级、社会改革的一柄利器,随着基础设施公募REITs这把利器锋锐地切入,旧的肌体、组织、机制、人力、资本、资源、资产都将面临着打破重组的局面。我们该如何借REITs的东风以“重组”的视野和逻辑,去重新配置资源,从而进一步解放和释放城市、产业与人的潜力和价值?

根据《指引》要求,产业园作为底层资产成为基础设施REITs的理想候选项目。首先,理想候选项目应具备哪些特点?

1.成熟的存量资产,并且:1)根据行业的市场发展趋势,研判其未来的盈利增长空间有限,通过IPO退出的资本化运作方式操作难度高、估值低,无法满足资产持有者投资回报预期;2)拥有稳定现金流入可以满足支付股息;3)未来没有影响股息的重大资本支出。

2.对于现有的资产持有人,他们有:1)需要快速退出,以收回其初始资本投资,获取现金流从而进行新的投资的需求;2)因为资产价值过大,因此很难找到一个单一买家实现退出的需求。

伴随着全球产业分工的深入调整和我国经济从高速增长转向高质增长,在都市群与中部区域崛起的同时,不同能级的区域与城市对产业的诉求呈现出差异化发展特征,对于产业园区需要引入的产业资源类型个性化诉求差异较大。

一、产业园开发主导企业应把自主创新作为区域发展的核心战略。

坚持以产业发展为主,科学规划功能布局,推进创新驱动发展,加快产业结构优化,持续推进新技术新模式在传统产业的渗透和应用,推动产业链分解和融合,不断打造产业链上下游合作闭环,促进产业链上下游、不同产业链的协同创新。有序推进跨区域产业转移与承接,推动资源要素的合理流动与优化整合。深度融入全球经济一体化,对接全球市场,积极开展人才、项目、资金、环保等方面的链接,有效利用全球创新资源,促进开放型经济发展,加快建设国际一流园区。同时,推动实现绿色发展,提升基础设施水平。

二、重视运营能力建设,实现企业价值增值。

如管理体制不够科学、专业人才养成体系缺失、智能化平台重视度不足等,造成运营效率低下,园区发展缺乏持续性和标准化的基础。REITs时代对运营管理能力提出更高要求。40号文强调专业化运营重要性,预计这将使得产业园区关注主业战略发生变化,转向打造运营和管理能力,与专业第三方机构竞争将成为重要战略考量。对标国际大型产业园区发展史,由单一盈利模式向运营平台发展是大势所趋。重视运营管理能力建设,匹配REITs带来的模式革新,为产业园区开发企业转型升级提供了路径和机遇。

综合来看,在产业升级和区域产业结构化差异的大发展背景下,各大产业园开发企业应努力转变身份、调整业务类型、建立综合配套和服务能力、形成产业链集聚,最终形成可引领的品牌价值,形成合作与竞争共生下运营提效。

图表2-3-1 我国产业园开发转型方向建议

数据来源:世联君汇整理

当前,全球经济、产业格局、城市格局等都在发生深刻变化,在新一轮政策机遇和行业趋势下,中国经济发展进入新常态,面对新形势,如何利用产业园REITs完成体制创新、创新引领、基金操盘、资本催化、运营提效、全球配置将会成为“园区重组”的主线条,土地不再是单一锚定、分割出来的目标,而是融合进整体盘子里综合运营,形成一种合理化利益分配的机制。通过市场化资本运作将土地、资金、品牌、人才、产业这五个产业园发展最关键的要素之间组合、排列、重构、创新,形成行业新的集聚效应和增长动力,鼓励龙头企业、投资机构、社会组织及个人等社会资本参与产业园的建设和运营,提升产业园的市场化、社会化、专业化水平,为产业园注入新的发展引擎,引领经济结构优化调整和发展方式转变。

以上报告内容选自【世联行系列丛书之:公募REITs中国产业园的进阶之道】