融资全面收紧，房企资金链迎大考

在供需两端的违规资金来源均持续收紧叠加市场观望情绪渐浓的情况下，预计短期房企对销售回款的依赖度加大，这将意味着促销战愈发激烈，部分房企的资金链将承受巨大考验：

7月，国资委表示“将持续加大房地产领域项目的监管力度”；

8月，银保监会郭主席发表文章表态“房地产泡沫是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’”、住建部与央行出台“三道红线”；

9月，银保监会表示“将持续开展30多个重点城市房地产贷款专项检查，压缩对杠杆率过高、财务负担过重房企的过度授信，加大对‘首付贷’、消费贷资金流入房市的查处力度”，融资监管趋严明显；

10月，《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求继续严控房地产信托规模；

近期，银保监会还向各大银行、股份制银行通报信用卡业务检查发现主要问题，并指出部分机构分期产品资金涉嫌违规流入房地产领域。

综上，预计监管层将将继续严控房地产违规资金来源。

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债券融资——境内发债规模环比回落明显，境外发债表现相对平稳

全行业发债情况：

2020年10月，内地房地产行业（境内房企，含地方城投类地产公司，含永续债）境内外合计发债规模为722亿元，环比增长-28%，同比增长23%。

民营房企发债情况：

2020年10月，内地民营房企境内外合计发债规模为383亿元，环比增长-37%，同比增长21%。

数据来源：WIND，世联研究

总体看，本月房企境内发债环比回落明显，境外发债仍有一定增长，国企是发债主力，占比6成；境外发债则相反。在“三道红线”的限制下，预计部分房企的发债融资规模将被迫收缩。

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债券偿付——借新偿旧维持紧平衡，收缩规模将是必然

截止2020年10月31日，全行业（境内房企，含地方城投类地产公司，不含永续债）未到期境内外的债券规模为4.13万亿，其中民营房企为2.20万亿。

整体来看，全行业10月债券融资规模与偿还规模几乎平衡（未考虑利息偿付），但民营房企净融资为-98亿。考虑到银行贷款方面亦已收紧，加之销售市场转冷，后期预计房企将继续维持大力度促销回笼资金。

此外，“三道红线”的面世，部分房企“高杠杆+高周转”为核心的扩张模式难以为继。短期来看，部分踩线房企被迫加大促销力度和回款速度，并降低拿地规模。如恒大继9月提前偿付百亿债务后，本月在10天之内连续提前偿还了约300亿的未到期债务。

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融资成本——房企境内外发债成本分化，优质房企发债成本下降显著

延续我们此前的观点，疫情对全球经济冲击严重，海外疫情拐点仍远未到来，海外流动性泛滥，负利率深度和广度继续扩散，全球比差逻辑下中资美元债受追捧。

从9月公布的国内社融和M2数据看，总体超预期。虽然下半年来央行多次强调货币政策将“更加灵活适度，精准导向”，不再提“合理充裕”，表明国内流动性宽松拐点已过，但总体相比去年仍宽松有余。

在“三道红线”之下，房企被迫收缩规模、降负债。然而在货币环境总体宽松的背景下，针对房企融资监管呈现收紧态势,这或将导致全市场短期合规的融资需求边际减少，财务稳健的房企尤其是国央企的融资成本将下降。

境内发债方面，10月央企、地方国企、民营房企发债的加权平均票面利率分别为3.53%、3.77%、6.09%，国央企发债成本仍然维持较低水平，多家国有房企发行的短融票面利率均低于3%；民营房企方面略有抬升，主要是阳光城、蓝光、新力等几笔长债成本均在6.5%以上，拉高了平均成本。

境外融资方面，国央企继续保持发债低成本，民营房企发债回落至18年以来的较低水平。

海外疫情第二波爆发，海外大宽松仍在持续，全球资产荒之下，中资美元债备受追捧，尤其优质房企的债券更是如此，如碧桂园一笔5亿美元的5年期债券，票面利率仅3.125%，较过往境外融资成本有显著下降。

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信托融资——信托融资监管持续收紧，融资规模连续回落

根据用益信托网数据，10月新发行的投向房地产方向的新增信托项目金额为512亿元，环比下降16%，同比下降22%。自7月融资收紧以来，融资规模持续回落，10月新成立的地产信托（含未发行）规模仅202亿，环比大幅下降65%。

2020年5月，银保监会出台《信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）》，进一步限制了信托公司对于非标债权资产的投资，鼓励做标品，并规定全部集合资金信托投资于同一融资人及其关联方的非标债权资产的合计金额不得超过信托公司净资产的30%。

虽然监管层对于该意见稿的实际执行层面还未落地，但一直在逐步往此方向落实。

10月底，银保监会信托部向各地银保监局《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求继续严控房地产信托规模，按照“实质重于形式”原则强化房地产信托穿透监管，严禁通过各类形式变相突破监管要求，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道，切实加强房地产信托风险防控工作。

据悉，此次专项排查主要针对房地产信托业务的持续合规监管情况、风险防范化解情况及落实整改问责情况，信托部要求各银保监局于2020年11月30日前将排查情况上报。

随着信托的监管力度空前，意味着房企通过各类“创新”变相绕过监管的信托融资难度剧增，房企的资金链进一步紧绷，对于前段拿地的影响将更为明显。

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上市房企股权融资——金辉与当代旗下物业上市，恒大配售募资43亿

10月，内地房企股权融资共计73.1亿港元：金辉与当代集团旗下物业公司第一服务赴港上市，恒大配售募资43亿港元。