2020上半年房地产行业回顾与后市展望
文章摘要: 随着“新冠”疫情在全球迅速扩散,使得本就处于下行周期的全球经济加速坠落,期间全球金融市场一度暴跌,为对冲疫情影响,各国宽松的货币政策和积极的财政政策力度加大。

2020上半年房地产行业回顾与后市展望

一、宏观篇


▽全球宽松陷入“囚徒困境”,无风险收益率屡创新低


随着“新冠”疫情在全球迅速扩散,使得本就处于下行周期的全球经济加速坠落,期间全球金融市场一度暴跌,为对冲疫情影响,各国宽松的货币政策和积极的财政政策力度加大。

自2018年后,各国央行货币政策竞相加大宽松力度,陷入“囚徒困境”。疫情之下,美国更是开启“无限量QE”,成为全球宽松加速的“点火器”,美联储资产负债表3个月内膨胀超过70%,各国央行“放水”亦开始提速,十年期国债利率继续下行且几乎屡创历史新低。

全球主要经济体M2同比增速飙升(%)

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图表4  各国10年期国债收益率持续下行(%)

二、政策篇


▽房地产压舱石作用无法替代,楼市调控呈现分化趋势


今年两会对于房地产的定调依然是“房住不炒”与“因城施策”,加之对于全年经济增长不设目标,这意味着房地产调控的主基调继续保持定力,不会出现大力度的政策松绑,但“因城施策”仍然使得地方政府拥有一定程度的调控自主权和自由度。

房地产相关政策放宽一览


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三、销售篇


▽长三角与西北表现亮眼,珠三角、东北与中部受冲击


在停工、停售逐步解禁之后,各地房地产销售修复强劲,但从修复力度方面看,区域之间仍有分化,长三角表现一骑绝尘。

图表8  全国七大片区 商品住宅 销售额与销售面积累计同比(亿元,%)

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长三角从复工速度来看表现最快,政府组织有力,热点城市较为坚挺,复苏最为强劲,苏杭、宁波、南京等较强。


▽长三角复苏一骑绝尘,城市之间上演冰与火

47个世联监测城市商品住宅销售额及同比情况(2020H1)

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图10  监测城市商品住宅销售增速(2020H1)

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从世联监测城市的销售金额看,三大核心城市群京津冀、长三角、珠三角的整体增速分别为-18%、9%和-36%,江浙地区城市表现尤为突出。

四、融资篇


▽市场流动性充裕,主动融资与销售回款修复强劲

国内上半年3次降准2次降息,市场流动性总体充裕,银行隔夜拆借利率最低跌至0.7%,虽然最宽松的时点已过,但总体宽松环境犹在。

房地产开发资金来源与累计同比

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▽境内外发债环比大涨,海外发债环境变化剧烈


上半年,内地房企在境内外合计发债6131亿元,环比增长27%,同比增长-7%。

内地房地产行业 境内外合计发债情况(亿元,2014Q1-2020Q2)

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五、土地篇


▽土地成交结构性分化,一线与强三线成交火热


2020年1-6月,全国招拍挂土地出让累计规划建面17.10亿㎡,同比增长-9.4%;累计土地出让金3.20万亿元,同比增长6.2%。

其中,涉宅用地出让累计规划建面8.26亿㎡ ,同比增长-8.8%;累计土地出让金2.72万亿元,同比增长7.6%;成交楼面价3,290元/㎡ ,同比增长18.0%。

2017.01M-2020.06M 全国土地供应情况(所有用地类型)

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投向房地产的资金信托余额及占比情况

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展望

一、宏观与政策


▽疫情之下地产投资韧性十足,房地产仍是中国经济压舱石


疫情后复工有序、销售强劲复苏带动下,上半年房地产开发投资额、房屋新开工和竣工面积大幅改善,累计同比分别增长-7.6%、-10.5%、1.9%,投资回正,复苏强劲,预计将继续回升。


6月单月的房地产开发投资与新开工面积同比更是分别增长8.5%、8.9%,韧性十足,已与疫情前相当。

图表26   房地产投资、房屋新开工 与 竣工面积累计同比增速(%)

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二、库存篇


▽住宅库存再上台阶,商办库存持续恶化


房地产投资、房屋新开工与竣工面积累计同比增速(%)

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截止二季度末,全国商品房待售面积5.17亿㎡、同比增长1.8%,商品住宅2.38亿㎡、同比增长2.7%,较2019年末的量略有增长。


▽停工导致主要城市库存下降,下半年推盘将加速


从世联重点跟踪的城市看,疫情期间停工导致总体库存减少,按照2019年销售速度计算,一线、二线、三线的去化周期分别为12.6、10.7、9.7个月,较2019年末分别下降了1.6、0.3、1.0个月,总体库存仍处于健康,但预计下半年将加速推盘。

世联行重点跟踪城市可售面积及去化周期

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三、债务篇


▽下半年还债规模再上台阶,房企资金链进一步趋紧


随着二季度开始到期债务快速爬升,尤其下半年到期规模环比上半年增长55%,房企资金链进一步趋紧,出售股权、项目现象将更盛。

内地房地产行业境内外合计债券到期情况(亿元,2017Q1-2023Q4)

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▽央企逆势加杠杆,地方国企与民企保持平稳


筛选A股+港股内地房地产开发业务占营收比重超过70%的房企共计137家,根据其财报数据(港股无一、三季度报告),一季度A股内房股中,央企净负债率继续上升,地方国企与民营房企则保持平稳;现金短债比表现类似,央企下降,地方国企改善,民企平稳。

内地上市房企净负债率

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四、应对篇


▽民营头部房企二季度积极补仓,轻量重质提升拿地标准


在疫情冲击全球经济的全球宽松背景下,国内“房住不炒”仍然保持政策定力,对于房企融资的监管政策并未见明显松动。而在一季度商品房销售大降以及对未来的悲观预期下,民营房企一季度拿地收缩明显,央企凭借融资优势却继续大手笔拿地——拿地金额TOP10房企国央企占据8席,且除了绿地外拿地金额均大幅增长,多家百强民营房企一季度零拿地。

2020年1-6月拿地金额 TOP20 内地房企

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▽加仓一二线及强三线,减仓非核心城市群三四线


1-6月,一二线与三四线的住宅用地招拍挂成交金额占比分别为53.7%、46.3%,加仓一二线,减仓三四线的迹象明显。

土地招拍挂成交金额占比(涉宅用地)


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五、市场篇


▽马太效应加剧,行业集中度向倒金字塔演变


一季度,Top100房企实现销售额1.68万亿,同比大幅下降20.4%,二季度得益于前期受抑制的需求集中释放和空前宽松,楼市复苏力度强劲增长9.5%,使得上半年整体增速为-2.5%,高于大市。

Top50 房企累计销售额及集中度走势(万亿元,2017-2020H1)

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▽房贷利率虽持续下行,市场情绪高点已过


上半年为对冲疫情影响,央行加大宽松力度,并在2月和4月分别下调了5年期LPR利率5个基点和10个基点以引导利率下行,房贷利率也随之下行。

全国住房贷款平均利率(%)

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总结

逆全球化影响深远,提高拿地标准、加速去化与回款仍是核心。


房地产信托融资监管再度收紧,楼市需求遇冷之下融资能力分化加剧,行业整合将扩展到TOP100房企。


“五限”调控力度将继续边际宽松,松动将趋于精细化和曲线化。


下半年房企资金链进一步紧绷将促使推盘节奏加快,促销战依旧激烈,盘均去化将走低。


在旧改接力棚改之后,非都市圈三四线城市后续支撑力锐减,围绕一二线及都市圈三线拿地成为共识,非都市圈三四线须提高拿地标准。


预计下半年商品房销售面积同比增速再度转负。

标签: 世联行 房地产行业报告