一、宏观篇

▽全球宽松陷入“囚徒困境”,无风险收益率屡创新低

随着“新冠”疫情在全球迅速扩散，使得本就处于下行周期的全球经济加速坠落，期间全球金融市场一度暴跌，为对冲疫情影响，各国宽松的货币政策和积极的财政政策力度加大。

自2018年后，各国央行货币政策竞相加大宽松力度，陷入“囚徒困境”。疫情之下，美国更是开启“无限量QE”，成为全球宽松加速的“点火器”，美联储资产负债表3个月内膨胀超70%，各国央行“放水”亦开始提速，十年期国债利率继续下行且几乎屡创历史新低。

全球主要经济体M2同比增速飙升(%)

图表4  各国10年期国债收益率持续下行(%)

二、政策篇

▽房地产压舱石作用无法替代，楼市调控呈现分化趋势

今年两会对于房地产的定调依然是“房住不炒”与“因城施策”，加之对于全年经济增长不设目标，这意味着房地产调控的主基调继续保持定力，不会出现大力度的政策松绑，但“因城施策”仍然使得地方政府拥有一定程度的调控自主权和自由度。

房地产相关政策放宽一览

三、销售篇

▽长三角与西北表现亮眼，珠三角、东北与中部受冲击

在停工、停售逐步解禁之后，各地房地产销售修复强劲，但从修复力度方面看，区域之间仍有分化，长三角表现一骑绝尘。

图表8  全国七大片区 商品住宅 销售额与销售面积累计同比(亿元,%)

长三角从复工速度来看表现最快，政府组织有力，热点城市较为坚挺，复苏最为强劲，苏杭、宁波、南京等较强。

▽长三角复苏一骑绝尘，城市之间上演冰与火

47个世联监测城市商品住宅销售额及同比情况(2020H1)

图10  监测城市商品住宅销售增速(2020H1)

从世联监测城市的销售金额看，三大核心城市群京津冀、长三角、珠三角的整体增速分别为-18％、9％和-36％，江浙地区城市表现尤为突出。

四、融资篇

▽市场流动性充裕，主动融资与销售回款修复强劲

国内上半年3次降准2次降息，市场流动性总体充裕，银行隔夜拆借利率最低跌至0.7%，虽然最宽松的时点已过，但总体宽松环境犹在。

房地产开发资金来源与累计同比

▽境内外发债环比大涨，海外发债环境变化剧烈

上半年，内地房企在境内外合计发债6131亿元，环比增长27%，同比增长-7%。

内地房地产行业 境内外合计发债情况(亿元，2014Q1-2020Q2)

五、土地篇

▽土地成交结构性分化，一线与强三线成交火热

2020年1-6月，全国招拍挂土地出让累计规划建面17.10亿㎡，同比增长-9.4%；累计土地出让金3.20万亿元，同比增长6.2%。

其中，涉宅用地出让累计规划建面8.26亿㎡ ，同比增长-8.8%；累计土地出让金2.72万亿元，同比增长7.6%；成交楼面价3,290元/㎡ ，同比增长18.0%。

2017.01M-2020.06M 全国土地供应情况(所有用地类型)

投向房地产的资金信托余额及占比情况

展望

一、宏观与政策

▽疫情之下地产投资韧性十足，房地产仍是中国经济压舱石

疫情后复工有序、销售强劲复苏带动下，上半年房地产开发投资额、房屋新开工和竣工面积大幅改善，累计同比分别增长-7.6%、-10.5%、1.9%，投资回正，复苏强劲，预计将继续回升。

6月单月的房地产开发投资与新开工面积同比更是分别增长8.5%、8.9%，韧性十足，已与疫情前相当。

图表26   房地产投资、房屋新开工 与 竣工面积累计同比增速(%)

二、库存篇

▽住宅库存再上台阶，商办库存持续恶化

房地产投资、房屋新开工与竣工面积累计同比增速(%)

截止二季度末，全国商品房待售面积5.17亿㎡、同比增长1.8％，商品住宅2.38亿㎡、同比增长2.7％，较2019年末的量略有增长。

▽停工导致主要城市库存下降，下半年推盘将加速

从世联重点跟踪的城市看，疫情期间停工导致总体库存减少，按照2019年销售速度计算，一线、二线、三线的去化周期分别为12.6、10.7、9.7个月，较2019年末分别下降了1.6、0.3、1.0个月，总体库存仍处于健康，但预计下半年将加速推盘。

世联行重点跟踪城市可售面积及去化周期

三、债务篇

▽下半年还债规模再上台阶，房企资金链进一步趋紧

随着二季度开始到期债务快速爬升，尤其下半年到期规模环比上半年增长55%，房企资金链进一步趋紧，出售股权、项目现象将更盛。

内地房地产行业境内外合计债券到期情况(亿元，2017Q1-2023Q4)

▽央企逆势加杠杆，地方国企与民企保持平稳

筛选A股+港股内地房地产开发业务占营收比重超过70%的房企共计137家，根据其财报数据(港股无一、三季度报告)，一季度A股内房股中，央企净负债率继续上升，地方国企与民营房企则保持平稳；现金短债比表现类似，央企下降，地方国企改善，民企平稳。

内地上市房企净负债率

四、应对篇

▽民营头部房企二季度积极补仓，轻量重质提升拿地标准

在疫情冲击全球经济的全球宽松背景下，国内“房住不炒”仍然保持政策定力，对于房企融资的监管政策并未见明显松动。而在一季度商品房销售大降以及对未来的悲观预期下，民营房企一季度拿地收缩明显，央企凭借融资优势却继续大手笔拿地——拿地金额TOP10房企国央企占据8席，且除了绿地外拿地金额均大幅增长，多家百强民营房企一季度零拿地。

2020年1-6月拿地金额 TOP20 内地房企

▽加仓一二线及强三线，减仓非核心城市群三四线

1-6月，一二线与三四线的住宅用地招拍挂成交金额占比分别为53.7%、46.3%，加仓一二线，减仓三四线的迹象明显。

土地招拍挂成交金额占比(涉宅用地)

五、市场篇

▽马太效应加剧，行业集中度向倒金字塔演变

一季度，Top100房企实现销售额1.68万亿，同比大幅下降20.4%，二季度得益于前期受抑制的需求集中释放和空前宽松，楼市复苏力度强劲增长9.5%，使得上半年整体增速为-2.5%，高于大市。

Top50 房企累计销售额及集中度走势(万亿元,2017-2020H1)

▽房贷利率虽持续下行，市场情绪高点已过

上半年为对冲疫情影响，央行加大宽松力度，并在2月和4月分别下调了5年期LPR利率5个基点和10个基点以引导利率下行，房贷利率也随之下行。

全国住房贷款平均利率(%)

总结

☆逆全球化影响深远，提高拿地标准、加速去化与回款仍是核心。

☆房地产信托融资监管再度收紧，楼市需求遇冷之下融资能力分化加剧，行业整合将扩展到TOP100房企。

☆“五限”调控力度将继续边际宽松，松动将趋于精细化和曲线化。

☆下半年房企资金链进一步紧绷将促使推盘节奏加快，促销战依旧激烈，盘均去化将走低。

☆在旧改接力棚改之后，非都市圈三四线城市后续支撑力锐减，围绕一二线及都市圈三线拿地成为共识，非都市圈三四线须提高拿地标准。

☆预计下半年商品房销售面积同比增速再度转负。