疫情期间，在全国封城的情况下，因为售楼处关门，小区不让看房，所以整个2月份直到3月初，住宅市场完全是零。

大家普遍预计，解封后，市场会恢复得较慢，但现实情况是住宅市场在全国范围内恢复的程度、边际改善的程度超出专业人士的预期。

这种情况是在坚持房住不炒的大背景下发生的，也就是说政策没放松、按揭利息不如企业按揭利息优惠、基本调控政策限购没变，住宅市场的复苏尤其值得我们探讨。

一、住宅市场复苏为什么出人意料？

按揭利息没调太多，首套平均房贷利率和二套房贷利率没下调多少，银行利率对房住不炒的政策有很强定力。

数据来源：全国同业拆借中心，WIND，世联研究

出人意料的，3月下半月到4月份初的小阳春为什么会产生？它与内容经济的预测相反，比如这次住宅的小阳春不只一线城市，几乎包含了主要二线城市，与经济下调、企业危机相反，老百姓购买住宅的热情不降反升，这是怎么回事呢？

现在70个大中城市新建商品住宅价格环比涨跌情况已恢复到2016年水平，就是涨的城市比例跟2016年差不多。这种情况比2020年，也就是疫情之前的一月份还好。

数据来源：WIND，世联研究

一季度，长三角、珠三角、西南几个主要核心城市恢复得非常好。

数据来源：世联研究，世联行各地区城市分公司研究部

下图是世联行在各城市售楼处，客户上门实时看房人数的变化。我们发现一二三线城市，4月份前三周的周均上门量分别比3月份还高，二线城市提高了33%，三线城市提高了15%。这预示着这个小阳春还没结束，如果客户都开始上门看房了，预示着需求依然蓬勃。

数据来源：世联研究

二、什么逻辑在解释？

用什么逻辑能解释在疫情之下，大家又开始重新看房子，购买力上升呢？不论经济学家，还是专业人士，大概有这五个逻辑：

1、贫富资产。中国分成两个阶级，有房的和没房的。他们之间的贫富差距越来越大。有房的要改善，二手房卖掉马上买新房，尤其是疫情之下。

2、租赁人士。在大城市租房的，疫情期间发现租购不同权，房子是租的，小区都不让回，所以一定要买。所以租购未同权，使租赁人口转向购房。

3、全球货币宽松，谁借钱谁是赢家。

4、房间少，要改善。疫情之下，一家人挤在一起上网课、线上办公，少了个人空间。另外，子女跟父母同住的，疫情之后坚决不在一起了，因为天天一起呆了两个月实在受不了。

5、政策可能会放松。

但这五个逻辑并不足以对冲经济下滑，收入减少的现实情况。我们还得讲一下疫情给住宅带来的独特逻辑。

三、疫情的重大特殊性

若要全面地介绍房地产市场，就会发现疫情之下，商办写字楼并不太好。尽管深圳市场不错，但也不是全好，比如东部就不太好，热的只在几个区，招商蛇口当然非常好。此外，全国城市也不是全部都好。

那疫情带来的独特逻辑对住宅是什么？新冠疫情跟水灾、地震、森林大火这些疫情有什么不一样呢？

1、不确定性。

比如水灾发生是确定性的，发生了第一时间就确定了。但疫情到现在还不确定，这是重大的冲击。

疫情的成因是什么？会怎么结束？不可测。

对各阶层无差别对待。这个疫情跟其他战争都不一样。所以现在找替罪羊不太好找，当然美国正在找中国当替罪羊，这纯属于无理取闹。因为疫情对待所有人都完全平等，无边界、无差别冲击。

怎么应对不可测？两个月，所有人隔离，让我们对世界产生了既熟悉又陌生的感觉，这种“漠异感”影响深远。

2、对存量和流量的影响完全不同。

疫情对硬资产毫无冲击力，如对机械、房产没任何损害。波切利在米兰大教堂唱歌，教堂还是那个教堂，但一个人都没有。

反而对流量冲击巨大。什么叫流量？就是大教堂前的人没了，对交易的、互动的、协同的、产业链性质的、生产的发展冲击是巨大的，不可测的。这就造成疫情对人们产生深刻的心理影响，这种影响体现在住宅。

3、疫情下的生活。在疫情下生活的人，突然发现认识自己很重要，发现自己需要什么，工作可以弹性，但住区成为了最后的堡垒。家庭的价值，越来越成为影响人们生活的重要因素。

疫情带来的深刻变化体现在中国的股市和楼市。股市的不确定性，当然是因为流量。但疫情带来的对住宅的深刻认识，影响着上面五个因素之后的疫情之下的房地产，尤其住宅市场的复苏。

四、疫情之下，市场的深度城市分化特点

1、人口不均等地在城市间流动。比如说外贸有问题，工厂接不到订单，这个人会在深圳打砸抢吗？不会，他会往三线城市流动，这就是城市间流动趋势会加剧。

2、中国城市定位的分化会持续进行。疫情带来的公司之间的并购重组会越来越明显，跟美国30年代大萧条时一样，当时美国有20多个汽车品牌，比如斯蒂庞克，现在早就没有了，因为被兼并了。这种情况在中国也一样，被兼并的公司为什么造成城市分化呢？因为总部集中了。各个城市原先是自由竞争，大家同质化竞争都有总部，疫情之后总部迅速集中，城市发生剧烈变化，这也体现在中国的房价上。

3、刚需和租赁的硬核需求越来越大。

4、对产品的重新认识和不断的优化，符合疫情之后叫2020年疫情之后的城市住宅乃至工作需要的新的空间品质。这种适合和不适合相距甚远。

这就是城市人口的变化，剧烈吗？非常剧烈。这种情况下，中国城市下半场，有些城市会非常好，有些城市可能会有问题。

但无论如何，中国对住宅的需求这么大，中国60%的城市化率将会在未来10年上升到75%-80%。这种需求是中华民族面对疫情冲击的底气，是中国之幸。我们有这么大的需求，拉动内需，这就是最大的内需。因此，中国住宅市场依然是中国经济的压舱石。