这个时候说这个问题可能有些不合时宜，但这确是事实。既然是现实，就应该有解释，要么分析这种令人不舒服的现实是什么原因造成的；要么分析这种情况在什么条件下成立。否则，从事这个行业或在这个城市中的人就太虚幻且疯狂了。

　　无论何时，总会有一些城市和地区比其他地区更富有。比如，美国人均收入较高的城市旧金山，比美国大城市平均收入水平高1/3。

　　在中国，深圳和上海也一样。大多数经济学家和主流的观点，认为这些城市的繁荣不可持续，而且认为过高的住房和劳动力价格会摧毁这些城市。

一、为什么一个显然的贵价城市不可持续？

　　经济学有个“一般均衡理论”，是指在自由的经济流动下，市场会自动达到“边际成本”与“边际效益”的相同，即市场均衡。

推广至城市房地产中，就是“空间一般均衡理论”：

　　一个区域的比较优势由当地生活成本决定，促使企业和人员分类并自行选择留下或离开，从而带动该区域的人口变化。这些变化应该带来区域和城市间的“效用均等化”。

　　在这个“空间一般均衡理论”中，人口增长被作为衡量经济表现最重要的尺度，因为人们用脚投票，作为“效用指数”的实际收入便在城市间实现了均衡。

　　因此，显然贵房价的城市是不可持续的。但非常遗憾，自80年代房地产成为商品开始，深圳就是高房价城市，而且一直持续了近40年，同时世界其他国家的城市也一样存在这种情况。这是怎么回事？难道“深圳”人疯了吗？忍受这么高的生活成本，他们有相应的收益吗？

二、人会为低房价而移居吗？什么时候会？

　　越来越多的分析与共识是，城市中人口的增长是城市发展的第一因素和动力。于是我们看到越来越多的城市在“人才引进”方面展开了波澜壮阔的竞争：体现为落户的人才门槛越来越低。

　　近年来，“逃离北上广深”也成为热议的话题。高昂的生活成本下，这种“逃离”确实也有大数据支撑，比如北京、上海的人口净增长率是降低的，北京人口还有数据说是“净流出”。

但这个“空间一般均衡理论”，不能说明：

1、为什么一线城市房价不降反升？

2、为什么高房价下，没有出现大规模的企业迁出？

显然，城市发展的第一动力是“人”还是“工作”，是需要重新考虑的。

　　改革开放以来，对中国人最重要的改革和开放，无疑是“人”的自由移动。而人移动的目的当然是为了“美好生活”：

1、 更好的工作；

2、 更好的环境；

3、 更低的成本。

　　排在第一位的，一定是“工作”而不是“成本”，城市的“工作岗位”是“鸡”，而人口增减是“蛋”，并不是相反；这在改革开放初期就不是个问题了。比如“深圳”和“珠海”，珠海无论环境或成本都比深圳强，但为什么“人”来深圳？原因一点都不复杂：能找到工作。

　　考虑“工作岗位”在“空间一般均衡理论”中的迁移，要比只单纯吸引人才重要得多！那么，什么岗位会在城市间迁移？

三、移动的“工厂”与“空间无差异假设”

　　“空间一般均衡理论”，暗含了一个前提，即只要量化了生活和生产的成本，只要能不受限制地通过利用工人的技能和工资最大限度地提高生产率，企业会选择任何一个地方。

　　这个理论可以解释马斯克将工厂迁到上海，也可以解释富士康将工厂从深圳迁往内地，甚至越南。这使“空间无差异”假识得到了“移动工厂”的证实：

　　即在资本流动和人员流动下，物流成本和远距离运输便利性大幅提高，在信息传递成本大幅降低前提下，空间位置的重要性大幅下降，高昂的生产和生活成本降迫使企业迁移。

现在要仔细考察什么可“移动”，什么“不可移动”了。

　　可移动企业的企业，所在的产业处于产品周期的成熟阶段，就是已经渡过产品的创新期，生产过程高度程序化和机械化都降低了劳动力的技能水平，如果还困在高工资和高房价的城市，当然就会没有竞争力，比如当时美国的底特律。

　　故，只有大规模生产成熟和标准化产品的企业和岗位，才具有“移动工厂”的空间无差异性。

那么什么是不可移动的企业和岗位呢？

四、世界最高房价城市的经济定律

1、“创新”的地理集聚是所有高房价城市的价值核心。

　　如果没有“创新”，经济就不会有平均财富和收入方面的长期增长和城市发展；高收入的城市总是会体现出创新，当创新停止且所有地方的收入都一样的时候，城市的发展进程就会停止。这是高收入和高房价的“永恒标准”和“必要条件”。

2、“创新效用空间化”（马歇尔–阿罗效应）

　　创新能产生垄断租金，只要存在模仿障碍和沟通成本，垄断租金就会持续存在。即使技术不存在法律意义上的排他性，也存在实际上的排他性，事实上国际研究表明“专利”群体的区域集聚没有削弱反而加强了。

　　这种“创新效应”也是知识的外部性体验。比如纽约的“发型师”平均收入相当高，就是因为对冲基金交易员与他分享了一部分创新租金。反过来，他们又都在本地市场消费，从而进一步提升城市整体效益。

3、高房价是高收益的结果，而不是城市不可持续的征兆。

　　在一个充满活力的经济体中，即使与高房价、高工资相关的成本，也是具有正外部性的本地需求的反应，并对整体经济有利，而非相反。

　　比如深圳的高房价，因为在大湾区太过突出，就从事实上开始拉动与周边城市的扩散和整合，并使创新知识可以随着岗位人员在城市间的流动，加速传递。

　　4、创新的租金有暂时性，创新的环境和机制具有地方性和专业性。当一个城市的创新可以持续不断时，高房价当然就是可持续的，而且具有正当性。