核心观点

《关于授权和委托用地审批权的决定》政策解读：

1、该政策增加了各省及直辖市潜在的建设用地规模，新增建设用地将主要用在省会城市上；

2、三大核心城市群及成渝都市圈被给予更多政策和资源倾斜，且建设用地指标量更多；

3、三大核心城市群及成渝都市圈基建配套或将加速；

4、背后透露我国区域经济发展战略的重大转向；

总结：

1、该政策是对此前多个重要会议上提及的“增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力”这一决定的落实，符合预期。这或将是三大核心城市群以各大都市圈基建配套加速的信号。

2、而对于房企的启示是：伴随着三大核心城市群以及各大都市圈基建配套的加速升级，其在区域经济发展中的极化地位将加大，因此，围绕这些区域的布局和深耕既是必要也是机会。

  政策解读

3月11日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》，旨在基于严格保护耕地、节约集约用地的前提下，进一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权。核心内容有以下两点：

“一、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

二、试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准……首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年……”

针对第一点，我们认为，对于15.5亿亩永久基本农田之外的农用地，国家将其转为建设用地的审批权下放到各省及直辖市，直接增加了各省市潜在的可供开发的建设用地量，且新增的建设用地则必然将大部分增加在省会城市上。

针对第二点，我们认为，对于15.5亿亩永久基本农田，也进行了试点省份授权，在第一点的基础之上范围再度扩大到了永久基本农田。试点地区为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，其正是对于我国经济贡献最大的三大核心城市群以及西部增长引擎成渝都市圈。对于这些区域放宽永久基本农田的规模限制，这体现了区域经济战略的重大调整。这意味着国家对于三大城市群和成渝都市圈给予了更多资源和政策倾斜，同时也是对其作为中国经济最重要的增长引擎抱以更高期望。这或许也是为了接下来“地票制度”的全面推开作铺垫。

正如去年中央财经委员会第五次会议上的重要讲话所述，且其后12月又再次被发表在官方期刊《求是》，标题为《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》，我们认为这是国家对区域经济战略布局调整的重大定调。

因此，对于《关于授权和委托用地审批权的决定》的出台，是预期内的政策落地。正如上个月我们发布的房地产市场2019年回顾与2020年展望中所解读，在此附上年报中对于该部分的解读部分原文（详细内容可点击世联研究｜世联行2019年房地产年报——致虚守静 复归其根(极简版)文末“阅读原文”下载完整版PDF）：

《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》重点内容解读

“新形势下促进区域协调发展，要按照客观经济规律调整完善区域政策体系，发挥各地区比较优势，增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力，增强其他地区在保障粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能。”解读：意味中央对于非都市圈城市的要求不再像以往一样以经济建设为中心了，而是转向保障生态建设、粮食安全和边疆安全等。

“我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，对区域协调发展提出了新的要求。不能简单要求各地区在经济发展上达到同一水平，而是要根据各地区的条件，走合理分工、优化发展的路子。要形成几个能够带动全国高质量发展的新动力源，特别是京津冀、长三角、珠三角三大地区，以及一些重要城市群。不平衡是普遍的，要在发展中促进相对平衡。”解读：意味着目标不再侧重全面均衡发展，也意味着后期中央的政策和资源投入将会加码在城市群，三大城市群（津京冀、粤港澳、长三角）是重中之重。

尊重客观规律。产业和人口向优势区域集中，形成以城市群为主要形态的增长动力源，进而带动经济总体效率提升，这是经济规律。解读：鼓励资源向优势区域集中，打造区域增长极，而非摊大饼式全面发展。

要破除资源流动障碍，使市场在资源配置中起决定性作用，促进各类生产要素自由流动并向优势地区集中，提高资源配置效率。解读：为资源（包括人）的自由流动扫清地方障碍。

除中央已有明确政策规定之外，全面放宽城市落户条件，完善配套政策，打破阻碍劳动力流动的不合理壁垒，促进人力资源优化配置。解读：鼓励放开城市落户，扫除劳动力流动障碍。

改革土地管理制度。要加快改革土地管理制度，建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜，在国土空间规划、农村土地确权颁证基本完成的前提下，城乡建设用地供应指标使用应更多由省级政府统筹负责，要使优势地区有更大发展空间。解读：一省对土地的供应，只要在算好大帐的基础上，建设用地和农耕的用地指标可跨区域调剂分配，未来中心城市和重点城市群的建设用地指标会有更大空间。

2019年12月召开的中央经济工作会议

加快落实区域发展战略，完善区域政策和空间布局，发挥各地比较优势，构建全国高质量发展的新动力源，推进京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设，打造世界级创新平台和增长极……要提高中心城市和城市群综合承载能力。解读：未来资源和政策支持将向中心城市和城市群倾斜。

此外，在2019年12月的中央经济工作会议中，西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展已不在工作重点中提及，区域发展战略转而聚焦在三大核心城市群和核心都市圈。

  总  结

综上，我们认为昨日《关于授权和委托用地审批权的决定》的颁布，正是对此前讲话和中央经济工作会议决定的落实，目的是加强中心城市和城市群人口和经济承载力。而对于非核心都市圈三四线城市，定位是“增强其他地区在保障粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能”。

再次进一步推演，随着“新冠”疫情在全球扩散并重创全球经济和全球金融市场，各国央行货币宽松陷入“囚徒困境”，我国也将必然跟随进入大宽松时代。

2020年是“十三五规划”、“全面建成小康社会”的收官之年，而随着疫情扩散导致的各国封闭将呈现被迫“去全球化”，经济总量“翻一番”的经济目标和“六稳”压力甚巨。

对于“新基建”取代“旧基建”并不现实，根据广发证券的测算，七大领域新基建的年内投资规模只有1.1万亿左右，仅占去年基建投资总额的6%左右。

况且“新基建”无论从关联的产业数量、就业人数的支撑都远不及“老基建”，因此我们认为“老基建”至少今后几年仍是财政端加杠杆的主方向。而这一政策的出台或将是三大核心城市群以各大都市圈基建配套加速的信号。

而对于房企的启示是：伴随着三大核心城市群以及各大都市圈基建配套的加速完善，其在区域经济发展中的极化地位将加大，因此，围绕这些区域的布局和深耕既是必要也是机会。

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