深圳楼市最严调控横空出世,买房的资格说没就没……
文章摘要: 7月14日,深圳《房地产市场平稳健康发展通知》政策落地,引发全网热烈讨论,先看看新政的主要内容和政策前后的对比总结

7月14日,深圳《房地产市场平稳健康发展通知》政策落地,引发全网热烈讨论,先看看新政的主要内容和政策前后的对比总结:


新政不仅在限购、限贷、税费方面进行了全方位的细化、升级,还首次提出热点楼盘优先满足无房居民购房需求,严控认购人数,加强热点楼盘管理。推进“三价合一”制度、加大二手房交易信息公开等内容。
网友们有的认真钻研细节“深户社保三年、非深沪社保五年,我是不是该先退户籍?”也有吃瓜群众贡献段子“A和B离婚,再和C结婚、再和C离婚”,总体来说,政策力度之大,一天消化不下。所以经过一天的热烈讨论之后,我们静下心来用数据说话,用历史经验分析,新政后市场走势如何,影响大小,以及要如何应对。


01
税费计算概况


举个栗子:一套于2017年购买,总值1000万,登记价300万,面积为100平的住宅,在卖家实收,买家缴纳税费(首套购房)的情况下,政策前后税费计算如下:

政策后,买家需支付的税费较政策前增加569,047元,税费成本显著增加,对住宅市场的需求会形成明显影响。根据世联数据平台的数据统计,套均总价>750万的楼盘占比情况如下图:


数据来源:世联EVS数据平台


南山区占比达30%,其次是福田区,占比28%,两行政区合计占比约全市近60%。在全市统一的豪宅标准线下,新政对福田区、南山区、宝安区中西部的区域的住宅市场的影响明显大于东部的罗湖区、盐田区等。


数据来源:世联EVS数据平台


从各区内的豪宅占比来看,南山区内豪宅占比达48%,其次是福田区39%,龙华区占比36%,占比较高和区内总体量较小,新盘占相对较高有关。

02
楼市趋势判断


通过整理近十年深圳楼市政策发布及市场走势,结合此次政策的力度之大,可显而预见,短期内市场会明显降温,成交减少,有价无市情况增多。价格方面可能出现部分笋盘现象,但是总体价格会保持稳定。如:2013年的“二套首付比率上调”、2016年的3.25新政“深户社保1年改3年”、2016年的10.4深八条“社保3年改5年/有贷款记录3成改5成”等利空的政策发布后,市场成交量应声减少,但是价格始终在稳中小幅波动。
(以下数据建议横屏观看)


长期来看,深圳市的基本面并未改变,持续增长的人口、紧张的土地供应以及健康的产业结构,都可以预见到深圳住宅市场稳定繁荣的前景。


03
政策出台市场背景
1、上半年新房供应不足

2020年上半年,深圳新房市场处于供应不足的局面,开年之后3月、4月、5月、6月深圳新房住宅成交量比较平稳,依次为3,152套、3,446套、3,143套、3,343套,2020年上半年深圳新房住宅合计成交16,727套,同比还小幅下降了5.4%。

2、二手市场火热
根据数据统计,2020年上半年,深圳二手房网签量合计51,345套,同比去年同期则大幅上涨44.8%。甚至在部分楼盘出现了抢房的情况,市场氛围持续火爆,吸引各方眼球。


3、二手市场过热原因


除常规的深圳的长期供求矛盾、城市经济发展水平,城市综合竞争力,房产保值增值的等原因外,今年的新冠肺炎疫情所引发的各种现象对于二手市场产生的极大的变化。


(1)年初疫情的突然暴发,造成新房供应停止,因全面停工与各小区封闭管理,二手房市场也处于封冻状态,在造成复工复产后,原本积压的二手房需求叠加了部分分流的新房需求,并在短期内予以了集中释放。


(2)因疫情所导致的停产停工、消费冻结对经济影响巨大,中央为快速恢复经济发展上半年三次降准,全面降准与定向降准结合,释放大量流动性,引导市场利率下行,降低企业融资成本。


(3)此前在后海、宝中都出现恶炒房价事件,深圳市场存在的投机炒房团体,使得深圳市场一直存在着“乱带节奏”高位出货的现象,加之现在网络信息发达,部分不负责任的自媒体也通过夸大不实报道的方式,对消费者进行误导性宣传及部分房产中介的哄抬房价,使得深圳市场二手房价一路高歌猛进。


4、新政实施的影响

在新房供应不足,二手房火热,货币政策宽松的背景下,《通知》政策的出台将会有效抑制投资炒房客对深圳市住宅市场的影响,促进刚需购房者的需求,将引导深圳市住宅市场回归理性,深化完善深圳市有房地产调控政策,于构建房地产市场长效管理机制,保持房地产市场平稳健康发展将发挥积极作用。
最主要体现在两个方面:


1)目前深圳流动人口量大,且大多深漂已经满足5年,并且有一定的积蓄可以满足低首付,公积金贷款购买要求,刚需群体可以得到优先保障和满足,真正达到“房子用来住”,增强刚需客户对深圳的房地产市场平稳发展信心。


2)深圳属于一线城市,从来不缺投资客户群体,缺的是资格,新政从年限限购资格重拳出击,切断投资客购房资格,将在一定程度上抑制投机团体、不实中介、媒体恶意炒房,有效促进房价的平稳发展。


对购房者的小建议


最后提一些不成熟的建议,各位看官谨慎对号入座:

刚需群体:不幸丧失购房资格的继续努力,符合购买资格的,趁这波市场冷静下来,可以不急不慢挑选合适的房源入手。


改善家庭:收拾好被误伤的心,等待机会。还在挣扎破解离婚政策的,网络上盛传的“离婚、结婚、再离婚”从而达到刷新婚姻状态的骚操作,建议不要轻易尝试,政策细则未出,离婚需谨慎。


投资客:歇一歇吧。


在最后的最后,细心的小编发现政策有些细节仍有待确认,给部分刚需留下了一丝希望。



标签: 房地产市场 深圳限购