政策动态

▽全国维“稳”重长效，上海营商环境优

今年我国房地产市场发展基调维持“房住不炒”，政策调控仍以“稳”为主，外加“因城施策、一城一策”，地方政府在全国大局下、针对新情况新问题灵活决策。强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，要推进落实长效机制，更加注重长远影响，房地产依然是经济的压舱石。

上海发布多项重磅规划，为重点区域、重点产业发展制定蓝图。由于突发疫情，上海适时调整有关政策，如调整土地价款缴付方式和期限，出台扶持政策助力企业渡过危机。上海优良的营商环境仍会吸引大批企业入驻，经济活跃度长期领先。

1月，《上海市贯彻实施方案》发布，提出促进现代服务业提质增效，引导高端生产性服务业集聚，加快在科技金融、现代物流、教育、医疗、养老等领域布局建设专业化平台；大力发展高能级的总部经济；高标准建设上海自贸试验区新片区，高品质建设上海虹桥商务区，创建国际一流的营商环境。到2025年，上海“五个中心”核心功能和服务辐射能级显著增强，跨区域多领域深化合作达到较高水平，上海作为长三角乃至全国经济的龙头将发挥更重要的带动作用。

2月，上海虹桥主城片区单元规划获批，到2035年，虹桥主城片区常住人口约45万人，就业人口达到70万-75万人，规划建设用地规模不超过72平方公里，地上总建筑面积约4940万平方米。

4月，《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》印发，提出要加快土地出让收入安排和使用、加强建设项目用地保障。

5月，上海临港新片区出台19条促商业发展政策，从租金到运营、新建、改造，补贴支持商业街、社区、园区商业配套，最高扶持5000万。

6月，上海印发土拍新政，新增诚信管理条例，加强对市场的监管，也有助于后续土地交易的规范化。《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区国土空间总体规划（2019-2035年）》规划草案显示，到2035年建成具有较强国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区，常规人口规模达到250万左右，公共服务水平、基础设施水平、生态环境质量达到国际先进水平，建成世界一流滨海城市。

7月，上海与住建部签署《共建超大城市精细化建设和治理中国典范合作框架协议》，双方将聚焦于城市治理体系、住房制度、城市建设体制机制等方面14项具体工作，推动城市转型发展、绿色发展和高质量发展，打造宜居、韧性、智能、绿色和人文城市。上海的软实力不断增强，对招商引资、经济实力的提升也大有助益。

宏观经济

▽上海经济遭受疫情冲击，二季度触底反弹

随着国内疫情得到有效控制，各地积极推进复工复产，国民经济持续复苏。今年中央政府工作会议未设定经济增长目标，二季度我国GDP同比增长3.2%，上半年同比下降1.6%。

上海GDP总量稳居全国各大城市首位，二季度环比上升、由负转正，上半年降幅收窄，同比下降2.6%，在一线城市中表现良好（北京同比下降3.2%、广州同比下降2.7%、深圳实现正增长0.1%）。

房地产

▽上海强势复苏，开发投资创新高

2020年上半年，上海房地产业累计实现1,526亿元，同比小幅下滑0.8%，尽管2018年、2019年较高的增势被此次疫情打断，但房地产业对带动经济复苏仍起到了关键作用。二季度上海房地产开发投资强势复苏，5月开始转负为正，6月累计同比增长7%。上半年累计投资2,015亿元，投资额创历史新高。其中，住宅投资仍占七成左右，办公楼投资约占两成。

2020年上半年，上海办公楼新开工面积和施工面积分别累计198万平方米、2,016万平方米，分别同比增长5%，5.4%，而竣工面积累计107万平方米、同比下降3.8%。此次疫情延缓了房地产工程进度和办公楼的入市时间，为开发商大力去库存预留了更多时间。

土地市场

▽持续升温，商办用地供需两旺

2020年二季度，受疫情影响暂停的推地和拿地行为按下快进键，上海商办用地供应、成交出现双高，供应规划建筑面积、成交规划建筑面积和成交额均超过前三年同期水平，上海土地市场持续升温。

2020年上半年，上海商办用地供应大增、成交活跃，累计推出38宗、成交37宗，土地宗数达到近年峰值；供应和成交规划建筑面积均超过200万平方米，是近年的季军，仅次于2018年上半年。成交楼面地价在1.1万元/平方米左右，平均溢价率较低。

交易市场

▽供应缩水，销售遇冷，二季度缓慢复苏

2020年初上海楼市经历了数十日停摆后，于2月底逐渐复工，市场供应出现断档，上半年写字楼供应704套，仅相当于去年同期的1/4，供应面积仅40万平方米。上半年写字楼销售遇冷，成交1,293套、45.5万平方米，仅为去年同期的39%、69%，但销售额同比仅下降8%，主要受同比上涨近30%的销售均价拉动。徐家汇、不夜城、陆家嘴等核心中央商务区热度最高。

分区来看，黄浦区销售面积和销售额最高，宝山区销售套数最多。静安、金山、奉贤、卢湾及虹口等区域由于供应较少，市场活跃度较低，交易量少。二季度上海写字楼价降量升，市场缓慢复苏。

大宗交易

▽写字楼逆势上涨，交易规模涨幅超20%

2020年上半年上海大宗交易总体上“量升价降”，受疫情影响交易单价出现大幅下调，但是二季度开始已有回升迹象，成交均价较一季度环比上涨16%。

写字楼仍是市场追捧的物业类型，占大宗交易的一半以上，并且成交量和成交总价同比上涨20%以上。写字楼成交均价在特殊时期表现比较坚挺，同比仅小幅下降1%，充分体现了保值特性。

从大宗交易物业所处区域来看，浦东、徐汇、黄浦、静安、闵行、松江均有分布，其中浦东交易热度最高，共4宗、99.2亿元。

绿地外滩中心（B1、B2、B3）以67亿元的成交总价和近10万元/平方米的成交单价卫冕上半年的冠军，而绿地外滩中心T2则获得季军。上海国际财富中心交易面积最大，高达17.3万平方米，占上半年写字楼交易量的31%。

库存及去化

▽库存居高不下，短期去化缓慢

近年来，上海写字楼库存较大，可售套数在4.3-4.7万套左右，可售面积在760-910万平方米左右。根据近两年市场交易情况（有部分疫情因素），2020年上半年末库存去化周期较长，上海写字楼市场去库存压力较大。

分区来看，浦东新区、闵行区写字楼库存量最大，由于交易也比较活跃，该区虽然有一定去化压力但还不是最大。奉贤区、虹口区由于前一年市场交易量偏低，导致两区即使库存量不大但也需要更长的去化时间。这些区域开发商拿地入市需更加谨慎，对于想自持或租赁的客户而言当前进入有较大议价空间。

租赁市场

▽以价换量，空置率有望止涨

线下中小企业受此次疫情冲击较大，部分企业通过缩减租赁面积、延缓扩张计划、迁移办公场所等来控制成本。写字楼业主普遍以价换量，除了个别明星楼盘租金比较坚挺，其他大都主动下调租金或延长装修免租期，希望扭转空置率走高的趋势。

上海写字楼租户中，批发和零售业最多，其次是租赁和商务服务业，这两个行业租户数量约占55%，是租赁市场的需求主力。

2020年上半年，上海批发和零售业同比下滑9.4%，租赁需求受到一定抑制。

信息技术服务业和金融业逆势上涨，将继续成为写字楼市场的重要支撑。

与2019年末相比，租赁和商务服务业租户比重下降了2.5个百分点，制造业和房地产业租户比重小幅下滑，其余租户结构比较稳定。

2020年上半年上海办公市场空置率20%左右，其中核心区较低约为13%。

总结展望

▽短期去库存和降空置承压，长期发展看好

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2020年，宏观经济下行期叠加疫情影响，企业扩张需求疲软，上海写字楼市场存量和新增供应仍然巨大，销售市场有待提振。下半年写字楼空置率或将持续在20%左右的高位，租金和售价下行压力仍然较大。

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根据世界银行发布的《全球营商环境报告2020》，中国营商环境全球排名持续提升，已跻身全球前40、排第31位。在此次疫情中，中国经济也表现出了极强的韧性，成为下滑幅度最小、恢复最快的经济体。

随着上海加快推进自贸试验区建设和长三角一体化发展，上海对国内和国际优质企业的吸引力将不断增强，是外资进入中国的首选地之一，也将成为中国和世界经济连通的重要门户。上海经济发展基本面稳固，因此长期看好上海市场。

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