7月份，深圳新建商品住宅成交量保持平稳，均价连续4个月走低，有所降温。新建商品住宅网签量3,478套/34.8万平方米，套数环比上升4.0%，成交与去年月平均水平相当。7月份，世联EVS深圳存量住宅均价为58,768元/㎡，环比上涨2.7%，连涨十三个月。网签13,407套（共计114.8万平方米），套数环比大涨26.6%，市场呈现出了2015年的疯狂。

深圳新建住宅成交价量图

深圳住房租赁市场走势

新建住宅市场

住宅新房供应

深圳新建住宅新增供应走势

7月，深圳新增预售今日香沙御景园、恒大都会广场、壹成中心璞誉府、勤诚达正大城悦园、中城宴华府、恒大成二期花园等6个住宅项目，新增供应5,538套/50.14万平方米。

住宅新房成交

深圳新建住宅成交价量图

7月份，深圳新建商品住宅成交量保持平稳，均价连续4个月走低，有所降温。新建商品住宅网签量3,478套/34.8万平方米，套数环比上升4.0%，成交与去年月平均水平相当。

7月份龙岗区、光明区、坪山区多个楼盘热销拉低全市均价，深圳新建商品住宅均价为48,575元/㎡，环比下跌4.9%。热销楼盘包括恒大锦苑、金融街华发·融御华府、仁恒公园世纪、天鹅湖畔花园等。

深圳新建住宅销量 TOP25

七月份深圳新建住宅成交区域分布

住宅新房可售及去化

深圳新建住宅可售套数

受疫情影响，地产项目工期延缓，市场供应不足，新建商品住宅可售量总体呈趋势性下降形态。截至7月底，新建商品住宅可售数量20,694套/200.07万平方米，为近期的最低值，可售套数环比下降2.3%。预计下个月可能入市项目包括今日香沙御景园、恒大都会广场、壹成中心璞誉府、勤诚达正大城悦园、中城宴华府及恒大成二期花园等。

新建住宅库存去化周期指标被直接用作土地管理，指新建住宅月末可售面积（库存量）除以最近六个月平均销售面积得出的比值。业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，判断市场走向，该数字超过18个月即存在较大的市场风险。如果小于8个月，则楼市明显供不应求，提示住宅价格将上涨。

《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）明确，住房库存消化周期“6～12个月的，要增加供地；18～36个月的，要减少供地”。即库存去化周期指标的调控目标为12～18个月。

深圳新建住宅库存去化周期低至7.1个月，长期落在调控目标区间以下，本指标显示商品住宅严重供不应求，提示需要增加住宅的供应量。

深圳新建住宅库存去化周期 （单位：月）

存量住宅市场

深圳存量住宅成交价量图

七月份深圳存量住宅各区成交套数及市场均价

粤港澳大湾区、先行示范区、前海扩容、豪宅标准调整、放开港澳居民在大湾区买房、LPR及房贷利率下降、深汕合作区解冻购房措施等利好如潮，加上疫情期间流动性泛滥，社融数据超预期，M2增速居高不下（同比增长11.1%），“小盘优质”的深圳住宅市场表现一枝独秀，存量住宅房价收入比高达29.4，长期位居全国前三位。深圳存量住宅高烧不退，呈价量齐升，加速上扬形态。深圳精准调控，史上最严调控政策“新深八条”于7月15日以雷霆之势出台，力度超市场预期。

7月份，世联EVS深圳存量住宅均价为58,768元/㎡，环比上涨2.7%，连涨十三个月。网签13,407套/114.8万平方米，套数环比大涨26.6%，市场呈现出了2015年的疯狂。

7月，存量住宅天量成交还在继续，销售总金额817.38亿元，环比上升29%，同比上升128%。相比新建商品住宅销售总金额169.24亿元，一、二手住宅成交总金额分别占据17%和83%的市场份额。

7月，深圳存量住宅成交量关内区域占49%。其中，龙岗区成交3,759套，成交32.40万平方米，成交套数在全市占比为28%，成交套数和成交面积均位居全市榜首；宝安区成交3122套，成交27.68万平方米，成交套数在全市占比为23%；关内福田区成交套数为2197，占比为16%，南山区成交套数为2132套，占比为16%。

住房租赁市场

深圳住房租赁市场走势

根据世联EVS统计数据，7月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为87.7元/㎡，环比上涨2.4%，连续5个月上涨。其中南山区商品住宅平均租金119.5元/㎡·月，领跑全市。福田区（107.2元/㎡·月）、罗湖区（83.0元/㎡·月）分别名列第二至第三位。

中长期而言，良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。本月存量住宅租售比为670倍，静态租赁回报率仅1.7%，这意味着在深圳投资一套商品住宅，仅靠目前的租金收益（已考虑空置损失），需要约58年才能收回成本。

衡量一个区域住宅运行状况良好的租售比一般界定为1:200～1:300，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。我国338个城市的平均租售比大约为1:350。从租金回报来看，深圳住宅租售比严重失调，投资回报率较低。与租金收入相比，住宅投资者更看重未来房价会不会涨，是否存在非理性繁荣，需要用资产思维来突破数据局限。

土地市场

7月份，深圳土地市场有6宗土地供应，其中以工业物流用地（5宗）为主。

进入7月，共有5宗土地成交，土地总面积99,398平方米，规划建筑面积424,309平方米，成交总价4.666亿元。

七月份深圳土地供应一览表

七月份深圳土地成交一览表

2020年7月14日，罗湖区东门H207-0043地下停车场用地成功挂牌出让，这是深圳今年首次出让以地下空间（地下车库5,650平方米）开发为主的，推动东门“地下造城”。本宗地起始价260万元，经过6轮竞争，由深圳市育鹏实业有限公司以610万最终拿下，考虑扣除配建2,550平方米地下垃圾转运站（无偿移交政府）建安成本后，综合楼面单价2,885元/平方米。

深圳建立了立体空间分层出让的3种模式，即出让的地下空间属于公共设施用地类别的，采取协议出让或划拨的方式供应；属于经营性用地类别的，适用招标、拍卖、挂牌方式出让；属于包含公共设施和经营性的复合功能，按照区分功能、分层出让的方式予以供应等。

未来，无论是东门地下造城，还是福田高铁站、深圳北站、机场东站、西丽站等宏大的综合交通枢纽一体化综合开发，商业、娱乐、休闲、轨道交通集于一体的智慧化地下商业工程将在我们城市的脚下不断延伸、精彩呈现。