融资收紧，洗牌加速

疫情之后全国经济和楼市复苏超预期，尤其楼市在4月之后热度节节高升，一二线城市和核心城市群三线城市销售同比增长大面积飘红。

楼市从最初深莞、杭州、南京、宁波等少数城市的过热向周边扩散，其他二线城市亦不落后，备案价调涨现象频现。

经济环境和国际形势面临着较多的不确定，攘外必先安内，防范化解重大金融风险极为重要，房地产产业是其中核心。

让房地产回归居住属性、防止房价过快上涨、让行业从蒙眼狂奔回归理性，是房地产金融“软着陆”的必要条件，这也为之后的巨大不确定性腾挪出更大的政策空间。

“三稳”仍是房地产调控的核心，“三道红线”影响巨大，预计后期房地产融资政策仍将以控制房企债务规模（即稳杠杆）为主，房企之间的竞争将愈演愈烈。

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债券融资——发债规模环比略降，延续7月积极发债趋势

全行业发债情况：

2020年8月，内地房地产行业境内外合计发债规模为1144亿元，环比增长-5%，同比增长38%。

民营房企发债情况：

2020年8月，内地民营房企境内发债规模为689亿元，环比增长-7%，同比增长124%。

数据来源：WIND，世联研究

总体来看，随着下半年还债高峰再上台阶，房企发债规模也继续保持7月的高峰。但随着8月针对房企杠杆监管的“三道红线”（剔除预收款后的资产负债率大于70％、净负债率大于100％、现金短债比小于1）出台，对于整个行业融资起到明显限制。

根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，监管部门将根据房企的踩线情况进行资金监测和融资管理。

分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5％。如果三道红线全部命中，开发商的有息负债就不能再增加；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过5％；踩中一条，增速不得超过10％；一条未中，不得超过15％。

在此影响下，高杠杆+高周转下的规模扩张模式宣告结束，行业将洗牌加速，房企之间将分化加剧，百强房企间的并购将更盛。

超过红线的企业将不得不强行降杠杆，尤其是有息负债率和净负债率这两个越线的房企尤甚，或可能导致接下来房企加大力度促销抢收回笼货款，并降低拿地规模。

这将导致未来一两年部分房企将被迫收缩规模，而这部分的市场将被杠杆较低、产品过硬的房企所占据。

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房企债券偿付——借新偿旧维持紧平衡，收缩规模将是必然

截止2020年8月31日，全行业（境内房企，含地方城投类地产公司）未到期境内外的债券规模为4.27万亿，其中民营房企为2.3万亿；

8月债券融资规模基本与7月相当，行业债券净融资均为200亿出头，但全行业已发行的债券每年偿付利息近2600亿。因此，总体来看，房企债券融资与偿还维持紧平衡，房企偿债压力依然较大。

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融资成本——境内发债成本再度回升，海外发债成本持续下行

延续我们此前的观点，疫情对全球经济冲击严重，海外疫情拐点仍远未到来，海外流动性泛滥，负利率深度和广度继续扩散，全球比差逻辑下中资美元债受追捧。

一季度，我们强调过疫情期间是发债的绝佳窗口期，建议房企抓住该窗口期积极以低利率债置换高利率债、发长债置换短债。但随着疫情控制到位并伴随着经济和楼市的复苏超预期，融资再度收紧。

从7月社融和M2数据来看，增速均下行；而央行二季度货币执行报告对于下半年货币政策的展望亦是“更加灵活适度，精准导向”，不再提“合理充裕”，虽然国内流动性拐点已过，但相比去年仍宽松有余。

境内发债方面，央企、地方国企、民营房企发债的加权平均票面利率分别为3.74%、4.08%、5.53%，虽有回升但较去年相比仍是较低水平，如苏高新、南京高科、珠江实业等国有房企，发行的超短融票面利率均低于2%；民营房企方面如龙湖一笔20亿的5年期的公司债，票面利率仅3.78%。

境外发债方面，因海外疫情导致海外大宽松仍在持续，全球资产荒之下，中资美元债备受追捧，尤其优质房企的债券更是如此。预计在疫苗上市并大规模运用前，这一趋势将保持。

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房企信托融资——信托融资新规将逐步落地，融资规模环比下降

根据用益信托网数据，6月投向房地产方向的新增信托项目金额为630亿元，环比下降7%，同比增长2%。自7月融资收紧以来，7月信托融资环比大降，8月维持较低水平。

2020年5月，银保监会出台《信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）》，进一步限制了信托公司对于非标债权资产的投资，鼓励做标品，并规定全部集合资金信托投资于同一融资人及其关联方的非标债权资产的合计金额不得超过信托公司净资产的30%。

从业内人士了解到，目前监管层实际执行层面对于意见稿还未落地，但正在逐步往此方向落实，届时，将极大影响地产信托融资并影响前期拿地，土地市场热度将下降。