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2020年上半年，一场轰轰烈烈的抗疫战争在全国各地打响。随之而来的是停工停产，在这记忆尤深、极不平常的半年时光，上海楼市亦是沉浮激荡。一时间上半年的上海商办市场的整体表现较为低迷、售价、租金整体下滑，空置率攀升到一个新高点。但随着疫情的有效控制，上海的社会恢复到正常的状态下，政府的大力经济推动，商办市场虽然有所重现活力，但仍然没有从谷底走出，商业的高租金导致经营者的成本加剧。随着零售巨头“沃尔玛”、“世纪联华”、“乐购”、“易买得”的战略收缩，大型卖场用房也成批的空置。因此，未来的商办市场环境需要业主方给出积极的租金政策，提升经营者信心，这样才能提升出租率。

另一方面，从上海的土地市场看，却是另一番景象，上海上半年的商办土地成交真是“热闹非凡”。上半年，上海共成交93宗经营性用地，规划建面合计848.4万方，同比上涨147.4%，土地出让金总额1252.4亿元，同比上涨121.3%，成交楼面均价14761元/㎡，同比下降14.4%，平均溢价率4.0%，与去年同期大体一致。商办用地成交37宗，规划建面合计207.3万方，同比上升317.0%，成交金额240.1亿元，同比上升111.1%；楼面均价11580.0元/㎡，同比下降49.4%，平均溢价率0.85%，较去年同期下降26.08个百分点。

商办土地市场的释放，导致供应量大增，未来的整体市场将面临着较大的去化压力。由于疫情的持续影响，加上商办物业的政策限制和回报周期长，未来可能导致去化率降低，控制率上升，从而拖累商办土地市场。特别是办公市场从原来的依靠中小经营者将会逐步走向依托大企业，大品牌。大型办公物业的出租方将会通过提升承租方的企业知名度实行聚集度，从而提高出租率；但是中小型物业将会面临客户的流失、企业的经营不善等诸多原因，未来在一定的时期内将会是一个艰难的招租期。

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政策方面，政府也将把土地市场整顿的越来越规范，2020年5月9日，上海市政府出台《上海市土地交易市场管理办法》，土地交易新规新增诚信管理条款，失信主体将被依法限制或禁止参与上海市土地交易活动。此外，新规调整了土地交易入市范围，新增了“集体经营性建设用地使用权出让、出租”等内容。而集体经营性建设用地入市将增大市场供应，上海将加快集体经营性建设用地的出让和出租。土拍规则“3大变化”，政策内容：

（1）申请人数的确定。拍卖竞争的入围者从原先的10进2则改为10进5；当入围者不超过5人时，直接竞价拍卖，不用评分，价高者得。

（2）“保证金冻结”规则。原先企业在保证金缴纳之后到参拍之前需要冻结土地款20天，新规要求只需要在参拍前一天冻结资金即可。

（3）“自持比例”变动。充裕的土地供应与适度宽松的地块出让规则叠加，使上海土地市场的竞争机制更为市场化和公平化，进而吸引更多的房企参与竞拍。预期未来上海的各种土地供应将会加大，大型房企拿地的积极性愈加高涨，对优质地块的争夺势必会更加激烈，溢价成交可能会成为常态，市场供应将会呈现一个相对上升期。

而且随着疫情的防控常态化，整体市场经济需要走上正轨。因而，政府积极的政策导向，各种提振消费信心优惠策略，整体市场环境得到修复改善，办公租金水平将会回归到一个合理水平，市场将会回到一个正常的供应上升期，但由于国际环境的影响，市场去化率较慢，存量将会上升，空置率可能会持续上升。商业市场的话，普通零售由于受疫情影响逐步恢复，消费者信心提升，社区型的将会优先恢复，同时、新兴的城市聚集区的配套商业将会逐步完善，会是一个新商业契机。但是，疫情的反复，仍将是商办市场的重大考验，未来的走势将存在较大的不确定性。