随着复工潮的到来，新冠病毒防控进入关键阶段。除湖北疫区外，在全国防控地图上，舆论的关注点更多的聚焦在外来人口较多的一线城市。一线城市中的上海，由于地理位置靠近疫区、支援疫区力度较大、复工外来人群户籍地复杂等原因成为疫情走向的又一个风向标。“守住上海”、“魔都结界”成为广大网友的新口号。从总体上看，国际疫情蔓延对进出口造成了不利影响，消费和投资需求被抑制，使得企业大面积被动停工减产，一产、二产增加值大幅下降，服务行业受到明显冲击。那么在疫情之下，上海一季度的房地产市场情况如何呢？

上海交易情况统计

◆一手房交易情况

2月受疫情和春节影响，成交量跌至谷底，但随着疫情逐渐被控制，企业逐渐复工复产，加之政府和当地的政策调控初显成效，3月市场已经显著回温。

2020年3月上海市商品房成交面积约101.38万平方米，环比增长311.98%，同比减少43.76%；商品住宅成交面积为71.63万平方米，环比增长266.77%，同比减少50.04%，成交金额228.84亿元，同比减少46.41%。

3月商业成交397套，写字楼成交247套，相比2月的二位数销量，3月销售情况大幅好转，预计之后销售量会持续攀升。

◆存量房交易情况

2020年3月，上海存量房成交量上涨，3月存量房成交15,303套，环比上涨233.69%，同比下跌41.69%。成交面积119.11万平方米，环比上涨225.86%，同比下跌41.09%。存量房市场均价为49,530元/平方米，环比下跌0.90%，同比下跌3.16%。

存量商办市场，写字楼成交量环比上涨410.84%，成交套数424套；商业成交套数196套，环比上涨90.29%，第一季度末商办市场成交大幅回温。

◆住宅租赁情况

黄浦区平均租金价格最高，为118.90元/㎡每月，同比上涨12.95%，环比下跌1.27%；奉贤区平均租金价格最低，为25.31元/㎡每月，同比下跌0.24%，环比下跌5.03%。3月平均租金跌幅最大的是崇明区，环比下跌了9.79%。

一季度存量活跃楼盘

01 楼盘涨跌：173个上涨 89个下跌

一季度共选取活跃楼盘262个，其中上涨楼盘173个，占整体活跃楼盘66.03%；下跌楼盘89个，占整体活跃楼盘33.96%

一季度，上海二手住宅均价为49,458元/㎡，较上季度略微下降，同比2019年一季度，整体下跌3.75%。本季度，青浦区环比跌幅较明显，为3.79%。其次为普陀区、金山区、宝山区和虹口区，跌幅分别为2.18%、2.08%、2.42%、2.55%。另外，其余各区房价均有所下降，跌幅在2%以内。预计上海第二季度二手住宅市场大概率还是会受到疫情冲击，成交量恐难以恢复至正常水平。

02 楼市分析

由于受到突发的新冠状病毒疫情因素，存量房成交市场受到了显著的影响，成交套数二月大幅度减少，存量住宅市场比新房市场受到疫情的冲击更大。中国人民银行会同财政部、银保监会召开金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会。会议也重申，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。可见，“房住不炒”的基调没有变。

03 数据详情：楼盘涨跌情况大公开

备注：

楼盘均价：案例取自世联EVS系统（2020-01-01至2020-03-31）

楼盘涨跌幅：2020年度一季度与2019年度四季度相比

活跃楼盘：指在世联EVS自动估价系统内每季度案例在150条以上的住宅楼盘（别墅除外）

宝山区

崇明区

奉贤区

虹口区

黄埔区

嘉定区

金山区

静安区

闵兴区

浦东新区

普陀区

青浦区

松江区

徐汇区

杨浦区

长宁区

数据来源：世联EVS数据平台

政策分析

❂1. 央行时隔29日重启逆回购 利率下调至2.20%

3月30日，央行发布《公开市场业务交易公告 [2020]第60号》，为维护银行体系流动性合理充裕，2020年3月30日人民银行以利率招标方式开展了500亿元逆回购操作。

上图是（3月30日）的招标公告，7天逆回购的中标利率是2.20%。

而央行上次的7天逆回购是在2月17日，中标利率是2.40%。公告称，为对冲央行逆回购到期等因素的影响，维护银行体系流动性合理充裕，2020年2月17日人民银行开展了2000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元7天期逆回购操作。

❂2. 央行：有序推进存量浮动利率贷款定价基准转换

中国人民银行货币政策委员会2020年第一季度（总第88次）例会于3月26日在北京召开。

会议分析了国内外经济金融形势。会议认为，新冠肺炎疫情对我国经济的冲击总体可控，我国经济增长保持韧性，长期向好的基本面没有改变。

会议指出，要跟踪世界经济金融形势变化，加强对国际经济形势的研判分析，加强国际宏观经济政策协调，集中精力办好自己的事。创新和完善宏观调控，稳健的货币政策要更加注重灵活适度，把支持实体经济恢复发展放到更加突出的位置。

会议强调，要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻落实党的十九届四中全会和中央经济工作会议精神，继续按照党中央、国务院的决策部署，坚持稳中求进工作总基调，统筹推进疫情防控和经济社会发展。

❂3. 中共中央政治局：引导贷款市场利率下行 落实减税降费

3月27日，中共中央政治局召开会议，分析国内外新冠肺炎疫情防控和经济运行形势，研究部署进一步统筹推进疫情防控和经济社会发展工作。

其中，关于复工复产及经济政策方面，会议强调，要在疫情防控常态化条件下加快恢复生产生活秩序。

会议指出，要加大宏观政策调节和实施力度。要抓紧研究提出积极应对的一揽子宏观政策措施，积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，适当提高财政赤字率，发行特别国债，增加地方政府专项债券规模，引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕。

另外，要落实好各项减税降费政策，加快地方政府专项债发行和使用，加紧做好重点项目前期准备和建设工作。

总结

今年以来，受新冠疫情影响，中国经济下行压力加大，外部环境不稳定、不确定性因素显著增多。此次疫情打断了中国经济2019年底的弱企稳，今年实际GDP增速将取决于疫情持续时间和政策对冲力度。面对新冠肺炎疫情等带来的严峻考验，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，市委、市政府带领全市上下统筹推进疫情防控和经济发展两手抓、两促进，全力做好特殊时期稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作，精准施策帮扶企业共渡难关，努力减少疫情造成的经济损失和冲击影响，复工复产复市全面推进，经济社会运行秩序加快恢复，基本民生得到较好保障，经济社会发展大局稳定。

3月二手房市场成交量大幅上涨，成交价格微跌。疫情会对需求端有短期影响，但住房需求不会消失，市场中长期趋势还是要看城市的基本面。2020年第一季度成交量明显减少，当前季度成交量为近五年季度成交最低水平。但是，3月市场成交快速修复，市场呈现明显的“V”形走势。目前来看，市场反弹并没有推高价格。长期来看，一线城市需求量仍在，疫后下跌幅度较大的一线城市已经出现一定程度的反弹。如今疫情已经得到有效控制，加之各项刺激消费政策的出台，对于市场会有一定的作用，成交正在逐渐回温。预计市场进入恢复期后，将带动整体市场快速复苏。