▼前言

在我国商业银行贷款中，抵质押贷款占一半左右甚至更高，押品管理的重要性不言而喻。近年来，部分商业银行不良贷款规模不断扩大，不良贷款率也有上升苗头，需引起警惕，加强贷款管理，缩小不良贷款规模，降低不良贷款率。

在商业银行加强押品管理和防控不良贷款的过程中，评估机构在贷前的押品审查筛选、押品价值评估、贷后日常监控以及形成不良贷款时押品的处置等多个阶段，都能发挥优势，为银行客户提供专业服务。

一、我国商业银行贷款现状

1、贷款总额中抵质押贷款占半壁江山

2019年，我国金融机构各项贷款合计153.1万亿元，其中主要金融机构房地产贷款余额444,100亿元，个人购房贷款余额300,700亿元，两类贷款自2009年以来都保持了两位数的同比增长。

工、农、中、建、交五大行2019年末贷款总额约62万亿元，抵质押贷款合计约34万亿元，抵质押贷款在贷款总额中占半数以上。

对于股份制银行，如中信、民生、兴业、招商、光大等银行，贷款总额中也有一半左右是抵质押贷款。

图1 部分商业银行抵质押贷款规模（单位：亿元）

数据来源：WIND（兴业银行和北京银行为2019年二季度数据，中国银行为2018年末数据，其余银行均为2019年末数据

图2 部分商业银行贷款总额中抵质押贷款占比情况

数据来源：WIND，根据WIND数据计算得到（兴业银行和北京银行为2019年二季度数据，中国银行为2018年末数据，其余银行均为2019年末数据）

商业银行设立押品是风险缓释的常规做法，管理得当则为贷款的收回提供了有力保障，反之则形同虚设。因此，押品管理应成为商业银行需要持续做好的课题。

2、不良贷款规模庞大，不良贷款率有上涨态势

2019年末，我国商业银行不良贷款余额达到24,135亿元，较上年末增加19%，在各类银行中，国有商业银行不良贷款余额规模仍然最大，但是占比已经从2004年92%的历史高位逐年下降。与此同时，股份制商业银行、农村商业银行、城市商业银行的不良贷款规模在不断扩大，而外资银行不良贷款规模一直较小，不超过1%。另外，民营银行由于起步晚，不良贷款规模最小，不超过50亿元。

图3 近年来我国商业银行不良贷款余额中各类银行所占比重变化

数据来源：根据WIND数据计算得到

从不良贷款率来看，2019年我国商业银行平均不良贷款率1.86%，为2009年以来的较高水平。在各类商业银行中，农村商业银行的不良贷款率最高，近三年上涨势头明显。股份制银行和城市商业银行的不良贷款率也有上升苗头，国有商业银行的不良贷款率则呈波浪式变化。总体上，各类银行仍处于5%的不良贷款率红线之下，但这种上涨趋势需引起警惕。

图4 2009年以来商业银行不良贷款率变化

数据来源：WIND

图5 2019年我国各类商业银行不良贷款率

数据来源：WIND

2019年，工、农、中、建等四大行不良贷款规模合计超过8,000亿元，单个银行体量也数倍于其他商业银行。招商银行不良贷款率较低（1.16%），其余股份制银行不良贷款率普遍高于国有商业银行。

图6 2019年末部分商业银行不良贷款余额与不良贷款率

数据来源：WIND（兴业银行为2019年三季度数据）

按照商业银行风险监管有关规定，贷款准备充足率应大于100%，随着不良贷款规模的不断扩大，商业银行应计提的贷款损失准备金也将随之大幅增加，这将使得商业银行的经营效益受到侵蚀。因此，无论是国有商业银行，还是股份制商业银行、城市商业银行、农村商业银行，都需要加强贷款管理，缩小不良贷款规模，降低不良贷款率。

综上，在商业银行加强押品管理和防控不良贷款的过程中，术业有专攻，评估机构提供的一些专业服务对商业银行将大有助益。

二、评估机构的专业服务清单

押品管理是一个动态的管理过程，其中在贷前的押品审查筛选、押品价值评估、贷后日常监控以及形成不良贷款时押品的处置等多个阶段，评估机构都能发挥优势，为银行客户提供专业服务。

图7 押品动态管理过程

图8 评估之应用场景

1、押品受理和审查筛选

银行设立押品的初衷是为了缓释信用风险，押品的审查筛选需慎重。评估机构可凭借评估大数据，帮助银行进行押品风险判断、确定可接受的押品类型，辅助设计贷款产品。此类贷款产品也可用于前端营销，帮助获客。

以房地产为例，押品筛选准入可以应用楼盘评级，对楼盘进行等级划定，协助银行在众多楼盘中筛选出优质核心楼盘，建立楼盘白名单。银行可根据楼盘等级进行展业区域的划定及管理。目前，已有部分商业银行引入了这类楼盘评级数据。

世联评估的楼盘评级产品从楼盘价值、楼盘品质、市场流动性、周边配套等四大方面考虑，指标涵盖房地产相关、医疗、人口、经济、教育、交通、科技、环境、基础设施等九大领域，包括楼盘价格、租金、成交量、成交价、租售比、医院数量、学校数量、地铁站数量等136个指标。综合运用聚类分析、决策树等多种模型算法对楼盘进行全方位的评价，按城市不同从高到低总共划分成10个不同等级。该产品已成为银行押品受理和审查的有力工具。

2、押品价值评估服务

押品价值评估是押品管理的核心环节，银行大都将押品评估价值作为贷款额度的重要依据，因此估值精准度与贷款回收率之间关系密切，尤其要警惕押品高估导致的贷款风险。

商业银行押品包括金融质押品、房地产、应收账款和其他押品等类别。鉴于押品种类复杂、影响因素众多、分布范围广泛、价值量差异大、变现能力不一等特点，押品价值评估对专业性要求非常高。目前在土地、房地产等不动产领域，商业银行主要采取外部评估的方式。

世联评估获得“国家住房和城乡建设部一级房地产评估机构”“中国注册资产评估机构”等专业资质。成立27年来，在住宅、商办物业、在建工程等房地产领域，企业价值、单项资产、不良资产等资产评估领域，以及加油站、高尔夫球场等特殊物业价值评估方面，形成了一套较为完善的估值技术，积累了比较丰富的经验，为银行客户提供了精准专业的评估服务。

3、押品大数据评估管理

大型商业银行抵质押贷款在贷款总额中占有一半左右甚至更高，押品评估工作量巨大。另外，监管要求应对押品价值进行重估，根据不同押品的价值波动特性，合理设定重估频率，每年应至少重估一次；对于市场价格波动较大的押品还应适当提高重估频率，一般要求每半年或每季度进行评估。押品大数据评估为商业银行应接不暇的评估工作带来了福音。

目前，多家商业银行都已建立或计划建立押品管理系统，该系统可以独立或内嵌到整个信贷系统的形式运行。随着市场发展，大数据、人工智能等科技为金融领域赋能，房地产押品大数据评估已成为现实，从存量押品信息标准化处理、贷前在线评估，到贷后批量复估，再到押品数据统计分析、动态监测，可实现全流程押品大数据管理，提升押品管理精度和效率。因此，商业银行有必要将押品大数据评估管理吸纳进来，构建更加完善的管理体系，提升综合竞争力。

图9 押品大数据评估主要功能

世联评估拥有EVS自动估价系统、ALA贷后管理系统、小资家等估价系统和平台，既可为客户提供数据接口实现快速估值，也能帮助客户定制押品评估管理数据库（可提供楼盘基础数据、评估模型、相关案例等）。

4、形成不良贷款时押品处置

不良贷款发生时，商业银行一般会遵循《物权法》、《担保法》的相关规定处置有关押品，处置方式包括拍卖、挂牌、招标、协议转让等。处置底价通常参考评估机构出具的评估意见，以尽量避免损失。

不良贷款证券化为商业银行提供了更多选择。银行可将这些不良贷款打包出售，以资产支持证券的形式向投资机构发行，从而增加资产流动性，减少风险资产占用，有效分散和转移风险。自2016年重启不良资产证券化业务试点以来，银行间市场发行的不良贷款ABS累计97单、588.8亿元，产品发行金额较小，规模在5亿以下的产品为主。未来，不良贷款证券化将成为商业银行处置不良贷款的有效途径。

2016年中国建设银行发行全国首单不良住房ABS产品至今，世联评估一直是该产品的评估服务机构，参与尽职调查、债权分析定价、配合发行方路演等。2019年，世联评估又服务银行成功发行4单不良资产支持证券，累计57.6亿元，市场参与度较高。

世联评估对不良债权涉及的优先债权分析、一般主债权分析、一般担保债权的分析等，为金融机构或企业处置、收购金融不良资产提供价值参考意见，可以帮助化解金融系统性风险。

5、输出培训

世联评估一直致力于估价理论与方法、宏观政策法规、市场行业发展等方面的研究，不断改进估价技术，积极运用科技赋能。理论与实践相辅相成，世联评估研究开发了大量精品课程，可以为银行客户提供必要的知识补充。

图10 部分精品培训课程