2020年4月，深圳新建商品住宅均价为55,234元/㎡，环比下跌17.0%。新建商品住宅网签量3,446套（32.7万平方米），套数环比上升9.3%，已恢复至正常水平。深圳存量住宅均价为54,233元/㎡，环比上涨1.6%，总体呈稳步上扬形态。4月份，存量住宅网签7,679套（65.9万平方米），套数环比下跌4.1%。

深圳新建住宅成交价量图

数据来源：世联EVS数据平台、中指数据、小资家

深圳存量住宅成交价量图

数据来源：世联EVS数据平台

新建住宅市场

住宅新房供应

4月，深圳新增龙岗君华时代花园1个住宅项目，新增供应420套/3.85万平方米。住宅主力户型为71～220平方米，开盘均价3.87万元/㎡（毛坯）。

深圳新建住宅新增供应走势

数据来源：世联EVS数据平台、小资家

住宅新房成交

深圳新建住宅成交价量图

数据来源：世联EVS数据平台、中指数据、小资家

深圳又一次走出独立行情，4月份新建商品住宅均价为55,234元/㎡，环比下跌17.0%。新建商品住宅网签量3,446套/32.7万平方米，套数环比上升9.3%，已恢复至正常水平。年前政策利好不断，有序有度恢复商品房正常销售，4月份新建商品住宅供需两旺。

4月成交项目主要集中坪山、深汕和盐田，其中坪山区的【恒大城】成交面积为2.41万平方米，深汕合作区的【辉煌花园】成交面积为2.06万平方米，盐田区的【佳兆业盐田城市广场】成交面积为1.95万平方米。热销楼盘还包括京基御景半山花园、振业时代花园、金众·麒麟公馆、天鹅湖畔花园、华润置地公园九里花园、中骏四季阳光、德弘天下华府等。

4月，纵观深圳全市商品住宅各面积产品和对应总价来看，90-130平方米产品是成交主力面积段，成交套数占比为48%；总价在300-1000万的产品成交套数占全市总成交套数的75%。

其中，300-500万总价段为市场成交主力，占全市总成交套数的46%，此总价段中90-130平方米面积段占比52%。300-500万总价段主力成交项目为坪山区的【恒大城】和盐田区的【佳兆业盐田城市广场】。

500-1000万的产品占全市总成交套数的29%，以90-130平方米面积段产品为主。500-1000万总价段主力成交项目罗湖区的【德弘天下华府】和南山区的【金众·麒麟公馆】。

在所有面积段和总价段的产品中，90-130平方米并且300-500万的成交套数最多，占全市总成交套数的24%。

四月份深圳新建住宅成交区域分布

数据来源：世联EVS数据平台、小资家

新房可售及去化

深圳新建住宅可售套数

土地成交

四月份深圳土地成交一览表

4月14日，深圳竞拍出让位于宝安、龙岗的两宗居住用地，总起拍价10.45亿元。最终，该两宗地均由深圳市人才安居集团有限公司以总价15.15亿元摘得。此次出让的两宗地均采用“双限双竞”出让方式（限成交地价、竞成交地价、竞无偿移交给政府的安居型商品房面积），且均用于建设人才住房。

A207-0131宗地位于宝安区福永桥头地区，土地用途为二类居住用地，土地面积17,893.55平方米，最高限制地价9.93亿元，土地使用年限70年。同时，限销售均价不高于30,400元/㎡，最高销售单价不高于31,900元/㎡。本宗地以最高限价9.93亿元并无偿移交面积3万平方米成交。

G02203-0016宗地位于龙岗区宝龙街道新能源产业基地，土地用途为二类居住用地，土地面15,038.32平方米，最高限制地价5.22亿元，土地使用年限70年。地块限销售均价不高于23,100元/㎡，最高销售单价不高于24,300元/㎡。本宗地竞拍达到最高限价5.22亿元成交，并无偿移交面积2.72平方米。

4月8日，深汕特别合作区今年首宗居住用地H2019-0017采用“单限双竞”的方式成功出让，深圳市深汕特别合作区城市建设投资发展有限公司以底价1.96亿获得。

商业市场

◆一手商业市场（以商务公寓为主）：价跌量升

4月，深圳公寓市场无新增预售项目。本月一手商业物业均价为55,394元/㎡，环比下跌3.2%。成交面积为44,125平方米，环比回升12.8%，但仍显著低于去年平均水平。

4月，深圳公寓主力成交在宝安，成交面积为1.62万平方米；其次为龙岗区，成交面积为0.91万平方米。宝安万科星城以12,776平方米的成交面积、4.82亿元的成交金额成为本月的成交面积和成交金额双冠军。热销楼盘还包括世贸深港国际中心、绿景美景广场、中洲湾、招商太子湾等。

深圳新建商业（含商务公寓）物业成交价量图

数据来源：世联EVS数据平台、小资家

下个月预计入市的商务公寓项目包括恒裕深圳湾（主力户型160-580平方米）、今日香沙御景园（主力户型29-56平方米）、富基置地广场（主力户型30-60平方米）、宝能城市公馆（主力户型73-98平方米）、皇庭世贸裕玺（主力户型120-250平方米）。

展望第二季度，随着疫情逐步得到缓解，企业产能回复、内需改善以及逆周期调控政策的发力，深圳商业物业销售将逐渐恢复正常水平。

4月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为144.8万平方米，环比下降9.1%。

库存去化周期为24.1个月，趋势性上升。预期未来两个月库存去化周期将持续上升，开发商的资金压力剧增。

深圳新建商业（含商务公寓）物业可售面积

（单位：万㎡）

深圳新建商业（含商务公寓）物业库存去化周期

（单位：月）

数据来源：世联EVS数据平台、小资家

◆存量商业物业市场：租金下降，空置率微升

4月份深圳存量商业物业（以商务公寓为主）成交面积23,853平方米，环比回升44.5%，已恢复到去年平均水平。

疫情突袭，举国应战。为避免人口大规模流动和聚集，全国人民采取了居家隔离、延长春节假期等防控措施，商业物业市场受到一定冲击。由于新增供应项目延期入市，2020年第一季度深圳零售物业市场无新增供应，市场租赁活动有所下滑，业主多以价换量促进成交，主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金趋势性下移至772元/㎡·月（环比下跌3.2%），空置率微升至4.0%。

在电商及新兴业态双面碾压令传统零售品牌市场份额持续萎缩。此外，近年非核心区域新增供应陆续入市，深圳优质购物中心平均租金整体呈趋势性下降形态。

2020年，全市优质零售物业市场供应量超过80万平方米，其中六成位于成熟商圈，四成位于西丽、横岗和沙井等新兴区域。国内宏观经济增速放缓，新冠肺炎疫情肆虐叠加巨量新项目的竞争，预计2020年核心商圈平均租金将继续疲软，整体空置率将保持在低位。中长期而言，深圳商业物业后市审慎乐观。

深圳优质购物中心最优租金层平均租金

（单位：元/㎡*月）

深圳优质购物中心最优租金层平均空置率

数据来源：世联EVS数据平台、小资家

办公市场

◆一手写字楼市场：价跌量升

4月，深圳全市无写字楼新增供应。本月新建写字楼成交均价为41,284元/㎡，环比下跌12.9%。成交仅15,234平方米，不足去年平均月成交量的四成。

4月，深圳写字楼主力成交在龙岗，成交面积为0.85万平方米；其次为龙华区，成交面积为0.47万平方米。

4月，龙岗区的恒大城市之光以0.64万平方米的成交面积、2.44亿元的成交金额成为本月的成交面积和成交金额双冠军。本月热销楼盘还包括恒大时尚慧谷、中通永安大厦、华润前海中心和龙光玖龙台。

深圳新建写字楼成交价量图

数据来源：世联EVS数据平台、小资家

4月份，深圳新建写字楼可售面积为159.8万平方米，库存量减少1.0%，位于近年高位，开发商的资金压力较大。

新建写字楼库存去化周期上升至50.6个月高值。本指标显示库存压力依然较大，存在较大的市场风险。

深圳新建写字楼可售面积

（单位：万㎡）

深圳新建写字楼库存去化周期

（单位：月）

数据来源：世联EVS数据平台、小资家

◆存量写字楼市场：租金显著回落，空置率继续攀升

存量写字楼物业销售成交上升至16,576平方米，罕见地超过一手成交量，但相对于超过700万平方米存量市场而言，成交低迷，写字楼市场以租赁经营为主。

2019年深圳甲级写字楼新增供应持续高位，全年录得超过200万平方米新增供应，为有史以来年度供应最高位。2020年第一季度仅华侨城大厦如期交付入市，为市场带来12.6万平方米的新增写字楼面积。

受连年高供应、国内宏观经济增速放缓叠加疫情的影响，租赁需求整体疲软，甲级写字楼市场租金普降，第一季度平均租金回落到215元/㎡·月，静态租赁回报率下降至3.5%，投资者信心受一定打击。

深圳甲级写字楼平均租金 （单位：元/㎡*月）

深圳甲级写字楼平均空置率

数据来源：世联EVS数据平台、小资家

2020年第一季度，深圳甲级写字楼整体空置率显著上升至23.3%。作为“经济晴雨表”的写字楼，空置率攀升有国内宏观经济增速放缓的影响，也和深圳写字楼天量供应有关。展望2020年，仍有超过180万平方米新增供应入市，市场短期受疫情影响需求放缓，预计深圳甲级写字楼整体租金稳中略降，空置率将继续攀升。

中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，商办规划及入市量达到高峰，甲级写字楼租赁供需可能出现逆转。