第一部分

大疫之后，超大城市的疫情之痛

疫情在逐步稳定，但复工远未达到中央要求。今天的消息说上海一大批公众场所（餐饮、咖啡、啤酒吧）宣布倒闭。会不会与当年SARS一样，新冠疫情一结束，经济就强劲反弹呢？我认为不太可能，因为情况不一样了。

那么城市之痛，痛在哪里？疫情之后，我们必须面对几个问题：

一、超级城市的现状

超级城市分为三大类：

（一）中国的北上广深，全部停摆；

（二）亚洲的东京、首尔、新加坡、香港，这些城市运转基本正常。新加坡是典范，疫情控制地非常好，城市基本没付出什么成本；

（三）纽约、伦敦、米兰，疫情正在爆发，但城市没停摆，当然他们也没其他选择。

我们试想一下，若未来再有疫情，中国超大城市不停摆一个月，能创造多大的经济价值？现在当然不行。为什么？因为中国超大城市的人口流动没绝对停止。硬核的人回不来，城市就得停摆。

目前，超大城市处于急剧发展中，以至于人口仍在不停变化中。我们还未达到职住平衡。什么是职住平衡？其基本内涵是指在某一给定地域范围内，居民中劳动者数量与就业岗位数量大致相等，即职工数量与住户数量大体平衡，大部分居民可就近工作；通勤可采用步行、自行车或其他非机动车方式。香港是，新加坡是，但北上广深都不是，以至于我们必须停摆。

在一个采访中，主持人问纽约市长：封不封城？不封。停不停地铁？不停。封不封学校？不封。要不要戴口罩？自己看。为什么他敢这么说？因为职住平衡。再来看纽约华尔街与唐人街的关系：华尔街是CBD，其工作人员可步行至唐人街；华尔街低层次服务人员，就住边上。但我们做不到，因为我们没解决职住平衡问题，所以工作人员通勤要搭地铁、坐公交。

这次疫情给我们提供了一个非常好的视角。目前的规划，能不能做到职住平衡？城市高密度聚集，工作与生活的同步，有没有优化可能？比如疫情接触跟踪，从哪里来？到过哪里？可以跟踪到的都不怕，就怕坐过地铁，去过商场，在公共空间大交汇，那就麻烦了。

超大城市的疫情传播机理，现在越来越清晰了。它是经济圈、核心区或超大综合体经济圈涉及的范围，它就是在这里生活和工作的人。人的生意做到哪儿，疫情就传到哪儿。武汉，九省通衢，疫情传遍全中国。日本、香港爆发疫情，传到意大利经济圈，这就和欧洲旅游圈相结合，疫情就在欧洲爆发了。当一个城市的影响力越大，传播的范围就越广。若下一次疫情在深圳爆发，那传染范围，可就比武汉大多了。

深圳是个绝对外向型的经济体，深圳人来自世界各地。传播主要机理是公共空间，这就对深圳乃至未来中国超大城市的定位，提出了几个重大改变的要求：

第一，超大城市的硬核片区功能，必须改变。超大城市的硬核片区功能，必须从单一转向多元。比如在CBD，白领每天通勤两小时。若CBD不改，下次出现疫情时，中国的CBD将全部沦陷。因此，现在的CBD、CLD、集中居住区，甚至工业园、科技园等，对住宅歧视的定位，必须改变。未来一定要加大住宅的供应力度，实现职住平衡。

第二，坚决改变新城、老城的绅士化运动。什么叫绅士化运动？就是把城中村拆了，将其档次提高。现在，绅士化运动不能再进行了，老破旧房子不能再拆了。要进行大规模旧改，给硬核员工提供居住，实现步行上下班。

纽约是完全可以步行的城市。若疫情发生在曼哈顿，就算那几座桥封住，步行也能上下班。从一街步行到59街，一小时都不用。世联在武汉的红璞公寓，一个员工也没被感染。为什么？因为他们就住在公寓里，减少了在陌生公共空间里被感染的机会。

所以，在规划一个大体量经济体时，我们要计算需要多少服务人员？这些人可能住哪里？项目能解决多少？周边能解决多少？这个数据一定要计算，不然这帮人将来就是高危分子。整个城市片区绅士化是不对的，应该保留周边多层次。

第三，检讨楼宇的硬核设置。什么叫硬核设置？就是不能出现类似钻石公主号、淘大花园等的案例。为什么香港的四季公寓那么多确诊病例都不封酒店？一定要看基本设置：分户空调，窗户可打开，公寓大堂与酒店大堂分开。不同的产品，不同的设置，其结果完全不同。

二、中国房地产的下半场，尤其是疫情后最重要问题，就是价值观

（一）“房子是为了炒的”价值观。原先房子是为了炒的，政府先进行新区定位，新区政府再把比如自贸区之类的设在那里，这叫政策杠杆。然后进行公交配套，开始卖地，土地升值，房屋价值随之上升。刨掉建设成本，剩下的就是赚的钱，这叫“房子是为了炒的”价值观。

（二）“房子是为了用的”价值观。什么叫房子是为了用的价值观？请把社区使用者全列出来：业主、租客、访客、公司、个人、管理者、服务人员甚至小偷等。使用者列出来后，估算量有多少，站在他们角度看怎么使用产品，计算成本。

价值观的问题必须考虑以下成本：

（一）生命周期成本；

（二）运营基本成本；

（三）弹性和韧性；

（四）硬核工作成本。

什么叫弹性和韧性？这是在日本福岛受到冲击，威尼斯水患之后，全球都在探讨的问题。什么叫弹性城市？这个城市应对危机，弹性足不足。弹性足，就不怕。还有一个叫韧性。韧性就是受到压力就会变形，压力一走就恢复原状。再过一点叫塑性，即压力之下会变形，压力走了也不能恢复。

一个家庭、一个公司、一个社区、一个城市，在面临突发压力时，是不是有韧性？能不能反弹？最起码不能断裂。这次疫情对社区是个大考：有些社区断裂。什么叫断裂呢？确诊一个，封整栋楼，把大门用大木板钉上。

什么叫弹性？疫情中，有物业管理的，有团购送菜的，那叫弹性。最大的弹性是什么？物业管理人不够，还有志愿者。这次疫情之后，我们会把武汉作为一个案例重点研究，看看哪些老楼是因为封闭造成整栋楼感染的。

火神山医院，雷神山医院，都很厉害，但弹性最足的是方舱。这就是我们的公共空间，说改就改，体育馆立马变身方舱医院。这个是给全球弹性城市提供的最好样板，也是此次疫情带给我们的启示。

第二部分  

白石洲项目定位与营销畅想

白石洲项目的定位与营销是个庞大的课题。我们要想明白，其逻辑和思路到底是什么？

（一）未来10年，核心城市可能发生的故事。未来10年会有什么变化？跟我们这个项目有什么关系？

（二）未来10年一定会发生的故事。00后相继进入职场，60后陆续退出，意味着时代的主流价值观将发生根本转变。

（三）未来10年，90后进入生育高峰。90后女性对家庭、对事业、对生活的感觉、价值观、对空间的要求，与60后完全不同。

（四）未来10年，家庭人口数急剧变少。独居人口，将在中国大城市迅速上涨。家庭人口数急剧趋于1甚至更少。可想而知，人口数急剧变少，离婚率迅猛提高，女性自主权越来越强，圈层急剧分化。

（五）未来10年，是5G的10年。AI进入千家万户，无人驾驶技术成熟。

如果说未来一定会发生的故事，跟我们社区有什么关系？跟我们的营销有什么关系？我们现在能做点什么？在进行第一期拆迁时，能不能进行大型城市艺术活动？如果能，我们怎么做？找到那些必然成为全球焦点的点，而不能仅靠宣传，要真正做到先行示范。

在未来的价值观下，我们能做什么？城市综合体是什么？怎么定义它？社区应设立什么样的价值观进行配套？首先一定不是刚需。它定位为科技领先的先行示范区。因此，我们必须把一帮独居的、讲究现代生活和效率的人找出来，紧跟他们的节奏。

我们从四大维度思考社区的价值观：

第一，国际友好。上海是国际友好。当国际友好时，所有空间的呈现，要世界级。我建议，请一个国际级的艺术总监，他能知道国际的未来，能跟年轻人同频共振，让城市综合体成为整个城市先行示范区的打卡地。

第二，青年友好。这得看90、95后和00后们怎么想。青年友好是什么？就是公共空间里任何场地都可以盘腿坐、表演节目。

第三，运动友好。全民健身、颜值时代，必须运动友好，一定要有运动平台的设置。

第四，科技友好。科技怎么友好？5G、AI、人工智能等。若深圳立志成为中国特色社会主义先行示范区，建议率先做出未来的厨房、客厅、汽车、居住，做一个demo，作为社区的形象代言。在这当中，任何一个探讨，都是世界级的话题。

我幻想有那么一天，当第一期拆迁完成时，我们有个内容是世界级话题，第二期、第三期能全用上，虚拟售楼处全锁定。要让世界人民知道，绿景在探讨人类的未来。这个项目背负着这样一个期望，探讨社区的责任，算好社区的综合成本，做好使用人的研究。

未来，我们的价值观已经发生改变，我们不是在引领城市，而是在引领世界。

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