此文根据世联行董事长陈劲松先生近期在“传灯人微课堂”第五期的分享内容整理完成。

在分享中，陈董提出：“一次疫情可以让我们把城市运作的硬核进行重新思考。”希望此文能启发大家对行业进行重新思考。

一、引子

今天我讲这个题目是“瘟疫与城市~弹性、塑性、脆弱性和韧性”。引申了这么多“性”的概念，其实我不想说弹性、塑性、脆弱性和韧性。其实我的题目原本是“耐操性”，但耐操性这个概念容易引起误解，所以引进了这些概念。其实耐操性，是一个特别重要的概念。 

耐操性怎么来的呢？瘟疫发生后，我和一帮朋友座谈，有的人忧心忡忡，认为中国这样停摆会产生一系列严重问题。这时，一位我非常尊敬的学者说，我们都低估了中国人的耐操性。显然，耐操性这个结论是被证明了的，这也是非常有趣的一个话题。

举例来说，2008年我们遭遇经济危机时，东莞有60%的中小企业倒闭了。2013年扫黄打非时，东莞99%的五星酒店关门了。那事实上，东莞的经济怎么样了呢？出乎意料，东莞经济没什么大问题。这就叫耐操性。那耐操性对我们有什么意义？或者说我们该从什么样的机理、逻辑来分析中国城市在受到一个强力的外在压力打击下会怎样运作？这个城市可以挺多久？我们可以根据这些推论得到什么样的事实？东莞经济就引起了我的思考。

什么叫弹性？弹性就是在强大外力侵入或打压时会变形，但当外力消除它就恢复原状。什么叫塑性？塑性就是在同样情况下，当外力解除后，它恢复不到原状，但也没断裂。弹性变形和塑性变形都是物理学的基本原理。什么叫脆弱性呢？脆弱性就是在外力侵入之下，它会突然崩断。

弹性加上塑性，就是一个城市的韧性。韧性很有意义，这个概念体现在我们现在看到的湖北武汉。武汉解封在即，但武汉在停摆的过程中并没出现整个城市的崩溃。

我们将通过研究武汉的塑性和弹性，来了解一个城市的基本运作的机理。由此，我们会发现弹性和塑性的两个概念还不足以解释武汉的情况。

这就需要引进另外一个概念了——耐操性。什么是耐操性？它和弹性、塑性和韧性不一样。耐操性就是在遭遇强大外力侵入或打击下，这个城市居然不只有韧性，还有弹性变化、塑性变化，同时在压力持续下，居然还能产生一些自豪和快感。这就有点儿像大家常说的五毛党，甚至这样说，有人居然会在被人强奸的情况下产生快感。如果把这个概念引进去的话，我觉得这就是耐操性，含有韧性大于韧性、带有精神层面的意思了。

二、为什么要研究耐操性

为什么要研究耐操性？我认为这可能是中国最重要的国民性——阿Q精神，在当代的表现和表述。耐操性事实上正是历史性呈现当下的情况，这非常有意思。这个概念是我们推论中国未来时必须考虑的前提，否则推论都不符合中国的逻辑。大家知道，形式逻辑，其中有一个叫中国逻辑。在中国，形式逻辑是战胜不了中国逻辑的，这在现在各个群的撕裂我们也能看出来。那么中国逻辑是怎么诞生的呢？这就跟我们的耐操性密切相关。所以说，耐操性，是韧性加上精神性。如果不研究这个概念，我们对中国的研究就会失去群众基础、事实基础。一旦丧失了我们的合理性，你推出的理论、结论很可能都是错的。

三、我的视角

研究中国的经济、社会有各种不同的视角，我们平常接触到的很多资讯也有不同的视角。比如方方日记，它是文学或者说是陈述视角。鲁迅，也是一种文学和哲学的视角。我们也有历史的视角，易中天、黄仁宇，这些大家用历史的视角来看我们中国的问题。但我们发现从经济学视角、政治学视角审视中国问题的时候往往会发生很大的冲突和分裂，大家甚至得出完全不同的结论。比如看待这次疫情，有人认为这是中国的历史转折，我们将成为世界老大了；但也有人说这个结论不对。你会发现，这个结论的冲突是非常严重的。那么这是否意味着经济学和政治学的理论出了问题？我觉得不是。他们最大的问题是对中国的耐操性的概念，或者是对中国的事实的研究没搞清楚。比如说失业问题，前几天看新闻联播，有领导说，目前重点是失业问题，GDP高一点、低一点不是太重要。那这个结论是对的吗？这方面我们不能看我们领导人怎么说，我们还要看我们中央政策、领导人怎么做。事实上，失业问题在中国不是一个重要问题。

就拿英国来看，当英国封城的时候，政府是直接给群众发工资的；这些小咖啡厅小企业、服务业已经占了英国的70%-80%以上的GDP，所以政府是直接三个月不收税；老百姓三个月停止按揭供款。我们看美国、香港、澳门，补偿都是是直接派遣给每一个市民。

这才叫做防失业，失业问题是重点，GDP不重要。他们这个做法，你就能看到这个失业问题对他们有多重要。那你看我们国家，到现在，不惜一切代价的封城。事实上，他考虑过那些服务业、小企业主或者服务业的员工吗？不考虑。政府现在推出的是新基建，新基建跟就业没有任何关系。那么政府到底为什么会这样做，而城市也没有崩溃呢？如果英国、美国不这样做，那社会立马就乱了。那中国的城市为什么就没乱呢？这就是我下一个主题，也就是城市的弹性。

四、中国“城市化”的弹性基础

中国近30年，改变中国历史的有工业化等等进程。其中最重要的还是我们的城市化，那怎么看中国的城市化？我觉着首先第一个问题就是中国的城市化是谁的城市化。毛主席说，中国的问题是农民问题。其中最重要的问题是教育农民，底层的问题才是最大的问题。中国的城市化其实就是农民的城市化。农民的城市化问题在中国跟所有的国家是完全不一样的，因为我们的农民具有二元身份。也就是说，我们城市化的人事实上在农村是有根的，他们在农村有田、有家、有房。因此他在城市虽然是一个打工的，也能忍受城市的种种的不公。我记得最近有个视频叫“复工啦”，里面所有的铁蛋、二妞，放下锄头，回去家里穿上衣服就变成了乔治和玛丽。这是我们城市化的底盘，也就是说，我们中国的城市化最关键的是我们的农民有着独特的二元身份。

同时，我们的城市是一个梯度的城市——这使得中国跟其他国家城市化完全不一样。如果我们跟农村的同事们去聊天，你会发现中国的梯度是怎样建立的。假设一个人从农村出来打工，他在农村有地有房。他很有可能把老人留在家里，把田承包出去。小孩是老人在照管，当小孩上学了，就把家搬到县城，让小孩在县城读书。在我们国家城市化或者是半城市化中的人，他们在大城市里非常辛苦，生活成本也非常高昂。但是，他们并没有焦虑。因为我们中国的城市化梯度完美配合了我们中国的各个城市，每个城市也执行了自己的功能。比如说房价问题，这是中国弹性城市的最重要的一个基础。首先，中国的经纪人不是个人，是一个家庭。第二，家庭的决策，是一个综合的决策，不是一个简单的个体经纪人的决策。那么我们发现，面对高昂的房价，很多人并不如同我们想象的焦虑。

我们深圳的房价可能是惠州的一倍，惠州的房价是地级市的1.5倍，我们的房价呈现一个这样的大梯度关系，也就是说很有可能惠州一个房子的首期是地级市房子的全款。由此，大城市的失业问题，如果是发生在国外已经城市化的地区，可能是一个重大问题。但对于中国，处于一个弹性城市化的情况下，它就不是一个特别重大的问题。它完美的配合了我们中国目前城市化的房价、公共服务与农村的关系。所以说，梯度城市和精英弹性是中国耐操性的的基础。

五、城市的停摆

我们现在分析一下城市在疫情之下的停摆，也就是城市的脆弱性。通过这次疫情，我们发现中国大多数的城市都处于停摆的状况，短则一个月，长则像武汉一样60天。但拿我们的超大城市对标国际上的超大城市，新加坡、香港、台湾、东京，他们都没有停摆。对比之下，我们的停摆意味着脆弱性。城市整体断了，变成都市里的乡村。事实上这些没有停摆的国际城市，比我们前进了30年。其实真的是时机的幸运，不然我们停摆的这段时间代价真的高不可攀。接下来我和大家说说我觉得几项幸运的事情。第一是春节，春节我们都回家过年，所以本身这段时间就是工业和商业的停摆。第二，是我们这一代人的耐操性和韧性极强。第三，我们赶上了互联网时代，网上购物的兴起，使得我们的信息流交易和物流方面极其成熟。在春节的时候，人流回家，城市之间的流动截然而止。第四，就是冗余。我们很多货物都有剩余，所以疫情期间刚好清库存。第五呢，就是我们这代年轻人习惯线上娱乐，这种娱乐至死的精神恰好帮了我们大忙。否则像西方那样，一两个月根本控制不住疫情。如果中国所有的城市，像武汉这样长时间停摆60天，甚至90天会怎么样？肯定不行，因为中国必须迅速控制疫情。我们学不了香港、东京和台湾，因为我们的城市有三大问题没从根本上解决：

第一，职住平衡问题。为我们提供硬核服务的人，比如物流人员、基层人员，这些非上班不可的人的居住地和工作岗位不完全配套。第二，公共服务分级问题。比如，武汉一开始的时候几个医院的混乱局面告诉我们公共服务的挤兑事实上是城市不可承受之重。我们看到的新加坡的分级是非常好的，每个区域都能做核酸检查，也能住院，所以不会出现武汉的情况，而这一点，香港、台湾、东京也能做到。第三，规划问题。我们的分区问题追求高大洋，每个区域的职能属性非常明确。在我们整个城市里面，每个白领上班要经过一个半小时才能到工作岗位的时候，这就无可避免地导致疫情传播的加剧。因此我们的应对办法，就是必须停摆。所以，停摆的时间就成为中国脆弱性的最重要的考量或者衡量标准，否则，时间再长，我们也承受不了。

六、城市展望

接下来展望下一个十年中国城市化的问题。以后我们的城市还会有这样大的弹性、韧性吗？中国经济的耐操性还会和现在一样吗?如果不一样，那我们下一次疫情还可以按照今天这样做吗？如果不可以，原因在哪里？那我们的城市规划、城市政策，甚至中国的转向，应该怎么考虑才能做好一个最基本的准备？最重要的问题是，如果从城市社会学和经济学角度来研究这个问题该怎么看呢？我的视角是城市社会学的视角，就是回到根本问题，我们的城市，甚至是下一个城市化的主角会是谁？他会有什么样的变化？他决定着整个中国的经济和城市的未来。

我们都知道，现在90后已经成为职场的中坚力量，00后也开始进入职场。我们以前农村说城市化，叫做农村进城为主的城市化，梯度弹性的城市化，是具有很强的韧性、耐操性的城市化。未来，很可能会发生一系列的转变，也就是说，我们的农民二代、三代正发生着深刻的变化，这种变化是未来城市十年的基础。

首先，二丫和铁蛋回去扛锄头、拿起牧羊鞭放羊的事儿，在我们的二代和三代，也就是90后，他们已经完全不会做这样的事情，他们也失去了在农田工作的根本技能。第二，他们的教育和我们上一代已经完全不一样了，他们的语言在互联网时代形成，看见的世界与以前有所不同。

这就导致另一个问题，我们中国城市的弹性的底盘正在发生变化。疫情之后，中央出了一个新的政策，就是农村土地的征用已经是省来批，而不用中央来批，中央把权力下放给省了。农村土地进入建设用地的改革正在如火如荼地加速进行中，人不一样了，赖以生存的土地也开始发生变化。

接下来，中国城市在未来十年将会发生最根本的变化就是我们每年维持的类似春运这种大面积人流回乡回城的情况慢慢缩小。城市逐渐成为城市人的城市，居民不再是二元的，逐渐变成一点五元或者一点二元的情况，这是最深刻的改变。

同时，疫情之后，我们很清楚疫情给我们城市带来的代价。比如说封城，像伦敦这样的封城，代价不是像小老板、服务业的人来承受，而是政府来承受，政府必须来救急。否则，这些城市居民，有家回不去，也没办法谋生，这种情况下，我们城市的耐操性、弹性和韧性会大大地减少。

这使得我们目前城市追求高大上、绅士化的风尚必须深刻的检讨。城市是一个容器，在这个容器里你会发现高大上的一波儿。事实上我们发现很多金融机构，摩根大通、汇丰银行，他们的投行部门可以完全实现在线办公，但是其他银行网点必须上班。这说明什么？精英是可以在线的，但是面向老百姓的基层员工则不行。因此，城市应该是多元的、不同层次的房子集合。比如说，租购同权，所有的西方国家都是租户跟业主有同样的权利，甚至租户比业主权利更多，而我们这次疫情是完全相反的。

那我们预计未来中国的城市，尤其是这些超大规模的城市，基础硬核员工必须就近住宿。举一个世联行的例子，我们在武汉金银潭医院边上有个酒店，这个酒店一开始被征用作指挥部，然后这个指挥部要给外来医护人员腾地方，结果外来医护人员走了，又让位给外来公安干警。即便有这么多的高危人群，我们酒店没一个被感的。当时我认为是幸运，现在想想，不是幸运，是因为酒店的员工，就住在酒店，避免了往返路途上被感染病毒的可能。入住的这些人虽然是高危，但他们都知道自己高危，所以完全按照政府规定检验卫生条件住酒店，最后我们顺利完成任务。

这就提示我们应该像一个成熟的城市，比如说香港四季酒店、美国华尔街那样解决职住平衡问题。美国华尔街旁就是唐人街，很多服务员就住在唐人街里，虽然环境有点儿脏乱差，但因就近居住而职住平衡，所以这个城市没大问题。一次疫情可以让我们把城市运作的硬核进行重新思考，这就是我这次想汇报的问题。

问答部分（Q&A）

问题1：疫情期间您是如何度过？

陈劲松：我相信所有中国人在疫情期间都是同样的度过，完全遵守政府隔离的要求和规定，通过看电视、手机在家里边关心着整个疫情的发展。作为中国人，我特别有感触，对比整个亚洲文明和中华文明圈，比如韩国、日本。新加坡、香港、台湾等城市，你会发现中国控制的是典范，这和整个文明相关。亨廷顿提出文明的冲突，但是没有突显出中华文明跟外来文明之间的冲突。在这次疫情中，我们可以看到中华文明圈或者儒教文明圈，有一个集体的观念，这也是中国耐操性的一个基础。我们发现西方文明和中东文明和我们亚洲儒家文明、中华文明是不一样的，对于他们来说，政府不是家长，政府所说的话人民天生就讨厌。就是因为对于耐操性的不了解，西方分析中国、日本则不甚明白。西方经济学家判断中国总是出错的原因就是他们没有看到中国决策的分子不是个体，而是一个家庭。在这次疫情中，海外出现问题，家长的关心都是一样的。这是中华文明的一个基因，它考虑的是家庭问题，而西方考虑的更多是个体的自由问题。这种耐操性，相差不止一倍两倍的关系。另外一个就是冗余的问题。有一本书非常有名的书叫《反脆弱》，我也好好读过。反脆弱是什么意思呢？脆弱是刚性的，就像一个玻璃杯掉在地上就碎了。反脆弱是什么？反脆弱就是像弹簧、皮球、碰倒了、掉下去了，它就会强力反弹，并且更彰显自己。事实上，反脆弱有一个最重要的问题，或者是韧性有一个最重要的问题，就是冗余。冗余的问题是中国家庭普遍考虑的问题，但是到下一个十年，我们的二代90后，这个冗余的问题就没有空间了。

问题2：您作为深圳城市成长的见证者，深圳城市未来的发展最需要填充哪部分内容和场景？

陈劲松：它需要一些基本的服务，比如说运营、租赁、不断调整客户结构、调整设计。我们上半场的鲁棒性，或者说耐操性，应该进入精细化。一旦进入精细化，这就是个非常专业的活儿，因此中国房地产的未来我相信是越来越有价值的。比如说房地产经纪人：美国房地产经纪人的平均年龄是53岁，中国房地产经纪人的平均年龄是27岁。中国很多房地产经纪人自己都没买房子，就成为房地产经纪人了。中国27岁的经纪人与美国53岁的经纪人深耕社区的程度、了解社区的程度、和业主的信任关系不在一个层次上。我们中国57岁的人在干嘛呢？在跳广场舞。所以说包括房产经纪的职业，整个体系都会逐渐开始变化，就我本人来说，深具信心，所以，房地产沿着专业干就行。深圳无疑是中国最具有希望的地方，定位是社会主义先行示范区。我觉得这个定位是对的。为什么呢？这是基于深圳跟高科技的关系、跟前沿产业的关系、跟民营经济的关系，和国际的关系，甚至是跟深圳人口的年轻程度的有关。所以，我觉得深圳是很有希望的。那么深圳既然要做先行示范区，我们需要反思怎么成为示范。成为示范不是说建世界第一高楼、世界最大机场和广场。事实上，我们发现在疫情里边，这些都是有问题的。那么深圳要示范什么呢？我觉得先行示范的是深圳城市的价值观。城市的使用者到底是谁呢？当我们把所有城市居民列一列的时候，我们发现这里面有企业家、员工、业主、租客、外来者、访客，甚至还有一些无家可归的三和大神。

我们现在需要的是把城市空间跟使用人，包括它的成本和效益进行一个综合性的考量，我们这个城市就会丰富。就跟朱院长说的，把深圳做成一个雨林城市，深圳是一个茂密的雨林，是一个生态。这样的话呢，我们就成为一个成熟的城市，就可以在中国的城市里边率先示范我们的城市，让这个城市更美好，而不只是一些非常宏大的、政府追求的一些叙事。政府追求是完全可以跟使用人相结合。另外一条就是中国城这个深圳城市的这个旧城改造。深圳城市正在拆城中村啊，我们的城中村正在消失。而你会发现深圳成功崛起的奥秘之一，是我们的每一个中心旁边儿都有一个城中村。随着深圳皇岗村、白石洲这些城中村的消失，我们深圳城市的真正硬核的服务人员，要居住在很远很远的地方。大家想一想，下次深圳发生瘟疫，那我们怎么能才能运作呢？这一点就不能再继续我们的绅士化运动啦。这个城市的绅士化运动当初在纽约，已经受到了很大的质疑，以至于纽约，甚至是曼哈顿，他们也修建了大量的这个平民住宅。

然后是这个保障房。对于深圳的保障房，我认为修得太豪华，租金将来也会非常地贵。那么这个不适合我们的硬核工作人员。比如说我们的清洁工、我们的快递员，现在小哥会变成大叔的，那么他们的成本怎么算呢？不惜一切代价，是谁不惜谁的代价呢？

所谓先锋城市不在于你有多大的广场和多高的房子，而是在这里边最基础的服务人员的那种状态。我们看意大利，即使是米兰在疫情的情况下，那些邻里还在歌唱、开空中音乐会。武汉也有，实际上这才是真正的先锋的城市生活，我相信深圳一定会到来这一天，而且深圳能做得更好。

问题3:粤港澳大湾区除深圳广州外，您认为当下的房地产开发商价格是否该降价走量，还是立刻收回折扣反弹，您是如何判断今年的房地产市场的；另外，国际的持续疫情是否会影响我国的房产？

关于中国这个房价问题，一直有很多争议。今天收到的消息，估计马上就会再继续降息和降准啊。因为中国的货币空间还是有的，而美国已经接近负利率。那么中国的空间还是蛮大的，你看我们的企业和我们的按揭利率还是蛮高的，不断降息和降准是未来一段时间的最基本的趋势。降息、降准带来的房地产的这个价格支撑，这是一个客观因素。关于美国的目前的这种情况给带来的全球是不是一场真正的大危机，目前都有争论。许小年教授说，这不是一场大危机，因为美国的银行没有倒，联储局做的这个动作非常地迅速。那么美国的政府呢，它只要是朝野达成共识呢，估计也没问题。它的问题其实最主要的是疫情控制问题，中国已经控制住了，它会比中国晚两个月，这是最可能出现的一种情况。中国在目前的选项中，外贸是有问题的。外贸有问题，那么剩下就是投资内需的问题。我们发现一次疫情之后内需，尤其是高端内需是非常受打击的，包括旅游啊等等，这些第三产业受到的打击都非常大。

那么经济的三驾马车，外贸、内需都会有问题，那就看投资。投资目前看也是有问题的，但是政府的财政政策会支持新基建。第二，民间投资只有房地产是被严控或者说是调控押着的，比如说目前我们所有的城市基本都是限价、限贷、限购等等。这些问题我认为是房地产的宏观调控。各个城市负主体责任的是各地方政府，那么各地方政府需要的钱从哪儿来呢？几乎唯一的选项就是调控房地产放松，我认为这是必然的一个选择，只不过会滞后。我相信一季度数据出来之后，二季度政策会进行微调。第二，中国的城市化正在进行中，所以说这个短期的降价从这个开发商的流动性来看是必须的。中长期看，中国的资产价格跟人民币、新基建、房地产政策是密切相关，那么我也只能说这些了。

问题4：您认为租售同权10年内能实现吗？

十年内实现租购同权，这点我是特别有信心的。因为现在我们发现我们的耐操性强，是我们这代人和农村的情况来配合的。十年内会发生根本的变化，包括我们的人可能不一样了。另外一个呢，我们再碰到同样的问题的时候，我们发现，这个代价不是政府付的，这个代价是企业、个人负担。那么实际上，这个企业个人付出代价，在我们这代人里边，大家就忍了，所以耐操性强。我们甚至还有自豪感啊，被强奸了，我们还有快感。但是我觉着十年时间，这个弹性基础会发生变化。你会发现，当你让普通劳动者住在关外。然后来到你这个楼里边打扫卫生的时候，这从根本上是增加风险的。那这个风险谁负呢？那是政府的。所以说主要是算账的问题，只要代价是由政府付出的时候。他必须得考虑这个问题，那么这个问题，以前完全可以不考虑。十年后我觉着必须考虑，否则的话过不去了。

问题5：房地产行业决胜未来最需要提升的能力是什么？

提醒大家看一看香港发债，我们中国房地产的债券跌得非常的厉害，我们的股价也都腰斩了。原因是什么呢？原因就是我们中国的房地产企业具有脆弱性。这个脆弱性体现在，我们没有冗余啊，我们原先按照同样的一个模式在高速度运转，这个时候我们绷得太紧。绷得太紧的时候，有一次经济危机，就会出现问题。那么什么是刚性的呢？就是我们发的美元债是刚性的。所以说，我觉得这个是第一问题，其他问题都是慢慢讨论的问题。

问题6：如何才能真正做好发展与保护的矛盾？

发展和保护的关键，有一个最重要的价值观就是，谁是主体，也就是谁的发展，谁的保护。发展主要是政府发展，而保护这件事情实际上体现不到发展里面，因为保护的效益是保护所有人的效益，而发展是政府追求的目标，所以发展和保护的矛盾是很难解决。这次疫情，我们现在要看保护是不是我们一个城市追求的一个目标。我们看到北京的现状，比如上班堵车啊，其实北京已经尝到发展而不保护的种种恶果，北京的人口实际在净减少。实际上，上海的人口也不再增加。深圳这个城市虽然小，但我觉得也一定要算好保护效益。我觉得我们目前的保护状态，无论是高校还是基金会，这个保护效益宣传或者研究都还不够。当保护成为深圳的名片，成为深圳最吸引人的亮点的时候，就能真正提升深圳的竞争力，这个时候政府必然会重视保护了，这需要大家的共同努力。